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业主大会及业主委员会
柴敬德
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主要内容
一、名词
二、业主委员会成立的一般步骤
三、国家条例与特区条例中业主大会及业主委员会职责对比分析
四、几个知识点
五、不得担任业主委员会委员的几种情形
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（一）名词
1、业主：
住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人（特区条例）。
房屋的所有权人（国家条例）。
2、业主大会：
是由全体业主组成，决定本物业重大管理事项，选举和监督业主委员会，保障全体业主合法权益的权力机构。
3、业主委员会：
是业主大会的执行机构。
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（二）业主委员会成立的一般步骤
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开发单位或其委托
单位呈书面报告
区主管部门回复
成立筹备小组，确定业
主委员会侯选人名单
计算投票权数，
印发选票
在区住宅主管部门参与监督
下召开第一次业主大会，
投票、验票、唱票、计票，
产生业委会
业委会委员中选举产生
主任、副主任，另选聘执行秘书
报区住宅主管部门备案，
刻公章
1个月内
6个月内
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（三）国家条例与特区条例中业主大会及业主委员会职责对比分析
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项目
国家条例
特区条例（住宅）
业主大会
业委会
业委会
业主大会
职
责
制定修改业主公约、业主大会议事规则
√
√
选举、更换业委会委员，监督其工作
√
√
选聘、解聘物管企业
√
√批
决定专项维修资金使用、续筹、监督等
√
√
改变、撤消业委会不适当的决定
√
召集业主大会，报告物管实况
√
√
代表业主与业主大会选聘的物企签定合同
√
监督业主公约的实施
√
监督和协助物企履行物业服务合同
√
√
审议物企年度管理计划，配套工程和重大维修
√批
审议物管费的收费标准
√批
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（四）几个知识点
1、同一个物业管理区域成立一个业主大会；
2、每年至少召开一次业主大会；
3、若10%（特区条例，国家条例20%）以上有投票权的业主提议，业主委员会20日内召开临时业主大会。
4、一个物业管理区域由一个物业企业实施物业管理。
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（四）几个知识点
5、每届业委会任期三年，委员兼职，可连任；主任可专职。
6、业主委员会至少3个月开一次会，委员必须过半，主任或会议主持人可多投一票决定票。
7、业主大会、业主委员会的召开投票权数需过半，决议需与会半数通过（特区条例）。
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（四）几个知识点
8、国家条例中，业主大会在决定修改公约、选聘解聘物业管理单位、基金的使用与续筹等，“必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
9、业主委员会费用：办公费、人员津贴、电话费、水电费、旅差费、会议费、活动费等从管理费中支出，每套房每年5—8元。
10、 办公用房：从物管单位的管理用房中划分，人均3—5平米。
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