2010年咸阳市旭光玉泉路项目差异化解决方案.doc

2010年咸阳市旭光玉泉路项目差异化解决方案
旭光玉泉路项目八大差异化解决方案
谨呈:陕西旭光房地产开发有限公司美城机构荣誉出品
之
城西区
区域概述:
咸阳市南北向发展及其受限,而东部由于化工区及与西安接壤,发展也受到限制。因此城西板块就成了咸阳市未来发展前景广阔的区域,咸阳高新区也落户城西,丽彩等城西大盘入驻城西,开发商对城西板块前景的认同可见一斑。随着实验中学西迁、城西多条主干道修建等利好措施,城西板块的发展腾飞指日可待。
持续走旺,未来热点板块
3668
均价

3600
博邮小区
23
3250
荣华·世家三期
22
3530
华宇·藤麟居
21
3550
华达·雅苑
20
3700
都市领航
19
3700
枫景苑
18
3088
阳光小区三期B区
17
3600
秦阳·里人居
16
3400
晨光雅居
15
3600
秦苑·帝都古建大厦
14
4000
华泰·世纪华苑
13
3618
梧桐花园
12
3800
长虹景苑
11
3500
彩虹半岛
10
3700
华天大厦
9
3700
阳光帝都大厦
8
3700
首座
7
3700
中宏·星苑
6
4200
丽彩天玺
5
4280
丽彩·金寓良苑
4
3800
中华苑
3
3600
阳光小区3期C区
2
3650
阳光大厦
1
成交均价
项目名称
序号
咸阳市城西地区主要指渭河北岸的咸通路以西和三号桥南的世纪西路区域。
该区域是未来咸阳市行政的新中心,发展潜力巨大。投资价值正在凸显;
客源多为周边区县的置业人群,需求持续走旺;
商业配套不成熟,缺少大型龙头商业;公共配套缺乏,医院、学校、银行距离该区域较远,便利性受到影响。
城西区域所有楼盘
城西区
区域均价整体差异不大,体现区域内楼盘品质相当,竞争激烈。
此区域项目以高层为主,辅以小高层和多层。
产品主力户型以2房为主。面积区间多为60-130平米。
购房群体主要为城西地缘性客户,彩虹集团、陕西康佳、4390厂、704厂和西北橡胶总厂职工为其主要潜在客群;周边临近县居民在城西购买量较其他城区比例高,约占30%左右。
物业类型
户型结构
城中区客户类型总结
城西区产品类型及结构总结
城西区
区域间差异研判
以低价为吸引客群主要方式,区域发展较为缓慢,客户群区域性明显。
价位在咸阳市居于中等,未来“电子城”规划带动作用逐渐凸显;除过区域性客户,周围区县客户购房比例较大。
主要以生态景观,交通便利,西咸一体化为卖点。以世纪大道为轴线,价位相对较高,景观生态大盘居多;咸阳,周边区县,西安客群均占一定比例。投资购房在全市各板块中占比例最高。
主要以低价,文化教育为卖点。经济相对落后,配套不完备。区域开发尚在萌芽阶段。
全市价格高地。以交通便利,配套齐全,生活品质为主要卖点。容积率相对其他板块相对较高,高层占绝对多数。购买客户多为市区中高收入者。
城中区
城北区
城西区
城南区
城东区
城中区域为主要发展和竞争区域。
目前咸阳房地产市场开发项目主要以高层建筑为主,且地段多在市区中心和泛中心地带,出行便利、环境优越、配套设施较为完善。另外,随着西咸共建区周边配套的逐步完善,世纪大道成为咸阳房地产市场发展新的增长点,现存的刚性需求和较大的销售量使得09年年底在售均价出现了小幅上涨。
咸阳城区整体认知
未来发展上来看,世纪大道板块据土地局实地了解,已经没有储备土地;根据“强化中心、优先南扩、稳步西拓、适当东延、抑制向北”的城市发展战略, 城北受地理制约,发展也很有限;城东区域发展较为缓慢,且可用房地产开发的大宗土地较少;而城西受市政规划影响,城中受旧城改造影响,应该会是未来咸阳市房地产行业的主要发展和竞争区域。
前言:基于咸阳市场现状与项目地块分析,立足于以下三点
一、本项目以目前的现状而言,如何规避当前的政策风险、环境风险、竞争风险、运营风险?
二、如何结合区域未来发展及周边项目竞争态势,针对性的塑造本案差异化核心竞争力并确定产品定位方向?
三、怎样站在通盘考虑本案开发节奏及各批次的产品线组合,以便规避项目的资金风险?
并同步致力于解决以下两大核心问题:
一、站在政策风险、城西整体区域市场属性及板块竞争、项目风险层面深层次剖析本项目应采取的占位方向
二、对于项目的定位,本案究竟以何种业态来定义?
项目背景研究
---项目背景
本体研究
项目位于玉泉西路与经电北路十字西南角,属非高端居住板块的中小规模项目
西郊——咸阳的城西,传统工业区,家属楼遍布,给人以“没落”的印象;
大部分