2011年成都大邑项目市场分析及产品定位.doc

2011年成都大邑项目市场分析及产品定位
大邑项目市场分析及产品定位
策略思路
11>.市场研究





市场研究
PART1
宏观市场分析
房产政策
房产政策——中央、地方陆续出台一系列的调控政策,以年初的“新国八条”为主,拉开“三轮调控”大幕。限购令、加息、上调存款准备金、一房一价等多重政策调控。其中以“限购、限价、限贷(称三限)”调控效果最为明显。
时间
全国性政策措施

住建部《国有土地上房屋征收评估办法》

新《规划管理建筑面积计算办法》

《关于报送年度商品房项目预(销)售计划和商品房预售方案有关事项的通知》征求意见稿

国土资源部《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》

国家发展改革委办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知

国家发展改革委《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》

《房地产经纪管理办法》

国家发改委《商品房销售明码标价规定》

《商品房屋租赁管理办法》

上海重庆开征房产税

财政部:关于调整个人住房转让营业税政策的通知

国务院房地产调控1号文件(新;国八条;)

《国有土地上房屋征收与补偿条例》
时间
成都市政策措施

关于经济适用住房上市交易有关问题的补充通知

关于进一步明确申购经济适用住房的家庭收入认定有关事项的通知

成都市城乡房地产抵押融资担保评估操作规则(试行)

《成都市限价商品住房销售规则》

《成都市中心城区限价商品住房申请审核配售及监督管理暂行办法》

关于进一步加强商品住房价格监管的通知

关于2011年第一次公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知

关于进一步规范中心城区单位集资建房有关问题的通知

四川32个城市公布新建住房价格控制目标

成都市人民政府办公厅发布《关于公布2011年度新建住房价格控制目标的通知》

落实;国八条; 成都出台房地产调控细则《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》
2011-1-26
房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类
经济环境
上半年,上市房企整体资产负债率达到了72%,,同比上涨41%。其中,%,同比上涨54%。
与此同时,上半年106家上市房企存货上涨39%,达到9640亿元。也就是说,房地产全行业存货总值远超流动负债总额,只要出货就可以套现还债。但是如果随着资产负债率的攀升,开发商不得不降价,存货就会缩水,房地产业便会资不抵债了。
房地产行业洗牌形势加剧,大型房企加速吞并中小房企,上海联合产权交易所最近的交易综述显示,房地产产权交易近期交投活跃。与此同时,来自于上海、北京、广州、西安、昆山、南昌等多个房企的股权及债权等也纷纷在上海联交所挂牌出让。
银行利率
近日,,随后全国其他城市的多家银行首套房贷利率也出现不同程度的上调,武汉最高上浮到30%,北京、福州、南京等地有银行甚至明确表示暂停个人住房贷款发放。一时之间,首套房利率再度吃紧,信贷政策进一步紧缩。
成都首套房贷利率上调10%-30%,首付款比例除兴业银行四成外,其他银行均可付三成,同时,二套房利率上调幅度较大,最高涨幅达20%。据调查,现今成都银行执行首套房贷大致分为两种情况:中国农业银行首套房贷利率上浮幅度在10-30%之间;中国银行、中信银行首套房贷利率上浮15%起,放款时间较长需排队,如果申请贷款者希望尽快放款,;中国工商银行虽然还在执行首套房首付款三成,基准利率进行放款,二套房首付款六成,基准利率上浮10%,但需缴纳2%的融资业务费用。
房产市场
成都市场价稳量缩——2011年上半年成都房地产市场调控效果较为明显,新增因秋交会井喷,销售持续萎缩,库存压力增大,市场价格在高位盘整,预计四季度市场将持续下行。
2007年-2011年9月成都主城区商品住宅供销价走势图
房价合理价格:价值线
开盘认