业主交房收房问题大全样稿.doc

业主接收开发商交房时应注意问题汇总
开发商交房时必需有“四书一证一表”：《住宅质量确保书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目完工综合验收合格证》、《完工验收立案表》、《面积实测汇报书》
收房程序和注意事项
一、最好收房步骤
1、核验业主材料
2、业主领取《完工验收立案表》、《房屋土地测绘技术汇报书》、《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明，《完工验收立案表》、《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》必需为原件而不是复印件。
3、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》
4、业主做综合验收
5、业主就验收中存在问题提出质询、改善意见或处理方案
6、开发商和业主协商并达成书面协议
7、依据协议内容处理交房中存在问题，无法在15日内处理，双方应该就处理方案及期限达成书面协议
8、业主签署《入住交接单》
二、收房注意事项
1、收房中常常出现收房步骤严重不合理
　　开发商总是要求业主先补齐房款（假如面积涨水）、缴纳公共维修基金（房屋总额2%）和契税（%）、缴纳十二个月物业管理费和产权代办费等费用，然后方能够办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，假如房屋有问题交物业慢慢维修。
　　在业主支付了全部房款前提下，开发商应无条件向业主交付符合协议约定房屋，不然应视为开发商违约，假如开发商拒不交房，应负担逾期交房责任。
　　不管是依据法律要求和大部分购房协议约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋前提。
　　在交付以前，业主有权先验收房屋，发觉有质量问题，开发商应限期维修，由此造成业主逾期入住，开发商应负担违约责任。
2、收房不应以缴纳各项不应缴纳费用为前提
　　收房以缴纳各项不应缴纳费用（公共维修基金和契税、产权代办费等费用）为前提，开发商单方为业主收房设置了义务。而依据法律要求契税、公共维修基金业主必需在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳，至于产权代办费，业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。所以，开发商无权在入住时向业主收取契税、公共维修基金和产权代办费等超出法律要求之外费用，不然业主有权拒绝交纳，开发商以此为由拒绝向业主交付房屋，由此引发延期交房等法律责任应由开发商负担。
　　其它问题有：面积误差问题；装修标准不符合协议约定或开发商承诺；小区公共配套和共用设施不健全。
3、购房签约时细化条款
　　在此，律师提醒购房人，因为房地产开发步骤复杂性，项目延期交房极为普遍，所以签署购房协议时，相关此方面条款如入住时间、违约处罚等务求详尽、严谨。
　　商品房协议面积和实测面积存在误差，买没有卖精，这一直是个焦点问题。购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到协议面积和实际面积可能出现误差这么问题，并在签署协议时以附加条款加以防范。签署协议时应明确约定公摊具体项目。协议约定面积和产权登记面积发生误差时处理方法。（如要求：协议中未约定处理方法，面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。）
4、收房时必需仔细查看文件
　　律师告诉记者，在正常交房过程中，业主应该查看以下文件：
　　第一是房产开发商必需已经取得《建筑工程完工立案表》，这是国家强制要求。
　　第二是我们常说"两书"---"质量确保书"和"使用说明书"，这是建设部《商品房销售管理措施》中要求，现在交房时开发商全部应提供。
第三是开发商已取得国家认可专业测绘单位对面积实测数据，看是否和购房协议中约定有出入，方便尽早使问题取得处理。
交房、验房、收房过程中需要明确多个问题
一、交房。
　　是开发商向业主推行交付义务，她委托物业向业主交付，也是能够，但实际上物业应该提供委托书。不然，是应该由开发商自己推行该交付义务。而且该委托本身争议和业主无关。
　　开发商才是商品房买卖协议相对方。
二、验房。
1、业主还是应该在合理期限内验房，即一定要按开发商约定时间到现场收房。（律师：若不按入伙通知书时间前往验房，业关键有负违约责任准备）。
2、在没有验房前，大家对全部要签字文件需谨慎。
3、相关通知书上部分要交纳费用，由各业主依据本身情况决定。（律师：业主交纳相关费用后，仍保留有追索权利。）
4、验房后将发觉问题，应该向开发商或其委托人（其实只有含有委托书才有资格）提出整改意见，并要得到开发商书面认可，即认可有以上问题。或在收房时需要填写单子上注明并要求整改。
5、保留带有双方签字收房时填写单子（或复印件）并妥善保管，留做以后自己维权资料和依据。
6、经过验房，发觉问题会有很多很多。
　　（1）房产本身建筑质量方面