2013年02月西安项目整体定位及发展策略研究.doc

2013年02月西安项目整体定位及发展策略研究
1、项目本体条件分析
区位条件分析
交通条件分析
四至条件分析
配套条件分析
价值属性研究
规划条件分析
基础研究
可行性
2、城市与区域发展研究
城市宏观背景
城市空间发展与规划
区域发展与区域价值
3、区域市场研究
宏观房地产市场研究
西安市场板块划分
区域住宅市场研究
区域商业市场研究
区域客户研究
市场典型案例研究
项目背景分析
区域背景分析
…
动态解决方案确立
策略制定
可操作性
7、物业发展建议
总体规划结构
功能布局分区
道路交通组织
立面与园林风格设计
产品设计
样板展示区建议
8、开发计划安排
项目开发运营原则
土地开发时序分析
项目建设时序分析
5、项目整体定位
SWOT分析及核心战略方向
项目定位
客户定位
产品定位
价格定位
核心策略制定
6、经济效益分析
项目初步静态经济测算
…
4、项目专题分析
容积率设定及赠送分析
报告结构
PART-1 本体概况及属性界定
PART-2 城市与区域发展研究
PART-3 市场环境分析
PART-5 项目定位及发展战略
PART-6 项目经济测算
PART-4 项目专题分析
PART-1 本体概况及属性界定
区位
交通
周边配套
项目四至
经济技术指标
地块现状
地块价值分析
项目属性界定
【项目区位】
地块位于高新核心区与高新新区交汇处,核心区的发展和新区的发展对地块产生向内向外的双重辐射,短期内难以实现价值带动,未来发展空间极大。
高新区的规划建设分别向两个方向发展:一是依托丈八北路向西发展,一是沿西万公路向西南发展。
高新是西安城市发展的引擎和经济发展的主要推动力之一,版图日益扩张,产业能级不断提升。产业人口导入能力将逐步释放。
本案
本案
西三环
科技路
鱼化寨街
鱼斗路
丈八北路
规划地铁3号线
【项目交通】
地块周边公路交通便捷、通畅,紧邻科技路和西三环,北侧与地铁规划3号线鱼化寨零距离对接,预计2015年通车,届时将在很大程度上缩短城市距离
地铁的社会效益
1、地铁沿线商业提升生活空间和便利度;
2、地铁改善城市投资环境,使城市的距离格局发生变化;
3、地铁为沿线土地带来增值。
地块西侧紧邻城市主要交通干道西三环路,地块北侧紧邻城市主要道路科技路,道路情况较好,交通通畅;
北侧的规划地铁3号线正在施工中,预计2015年通车,届时将在一定程度上提高产品的价值,扩大居住群体,对项目是极大的利好因素。
本案
【周边配套】
地块1公里范围内的各种配套资源匮乏,档次较低,仅能满足生活的便利性需求,大范围内配套齐全,紧邻三大商圈
科技路商圈
高新商圈
土门商圈
本案
地块周边的商业配套主要是以便利型的沿街门店为主,商业基础设施如银行、邮局等都需要借助科技路核心商圈;
餐饮、休闲娱乐等配套稀缺,多数集中在核心商圈;
地块周边教育、医疗等配套严重不足。

大范围内可利用的配套资源
教育
幼稚园
中华世纪城幼儿园、紫薇臻品幼儿园、优尚卡布幼儿园、吉的堡幼儿园
中小学
高新一中、高新二小、高新二中、高新三中、五一小学、中华世纪城小学、西安市第五十二中学、博迪中学、鱼化寨小学
大学
西安外事学院
医疗
医院
高新医院、鱼化医院、西安市第三医院
商业
邮局
中国邮政
银行
西安银行、建设银行、招商银行、中信银行、兴业银行、农业银行、北京银行
综合商场
华润万家超市、金鹰购物广场、世纪金花购物中心、人人乐、卜蜂莲花
土门与康复路、小寨齐名,是西安较早的繁华商圈,特色不明显,业态定位较低
西安新商圈的代表,繁华窗口,消费时尚的象征,有望成为国际国内著名商业大道
新兴商圈,环境好,档次高,交通便捷,吸引高素质、高收入群体
【项目四至】
地块紧邻城市交通干道,进入性较好,西侧紧邻东方米兰国际城项目,周边无明显的景观资源
地块北侧紧邻地铁出入口,现正施工;
富裕路(地铁三号线鱼化寨站)
科技一路
经十四路
项目地
宗地位置:鱼化寨富裕路地铁三号线鱼化寨站出站口南侧
占地面积:391>.98亩
容积率:
土地年限:70年
每亩单价:约350万/每亩
工程进度:2013年开春动工
证件情况:开始办理证件手续
地铁位置:
【经济技术指标】
中小规模,中高密度住宅项目
【地块现状】
地块地势平坦、场地平整,无未拆建筑,便于开发与设计,地块内部无明显不利的干扰因素
东边界现状
西边界现状
南边界现状
北边界现状