土地增值税清算政策及筹划技巧样稿.doc

房地产土地增值税清算政策解析和企业应对技巧
第一部分 土地增值税清算基础知识
一、什么是土地增值税清算
国税发〔〕91号：土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依据税收法律、法规及土地增值税相关政策要求，计算房地产开发项目应缴纳土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供相关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款行为。
二、清算对象
1、土地增值税暂行条例实施细则第八条：土地增值税以纳税人房地产成本核实最基础核实项目或核实对象为单位计算。
甬地税二〔〕104号：清算项目以计划部门审批建设工程计划许可证中所列建设项目为准
皖地税函〔〕583号“国家相关部门审批房地产开发项目”是指计划部门下发《建设工程计划许可证》中确定项目
在计算土地增值税时，对同一开发项目中既建有一般标准住宅又建有非一般标准住宅（其它类型房地产），如纳税人在清算汇报中就其一般标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额、增值率和应缴土地增值税；如纳税人在清算汇报提出放弃申请免征一般标准住宅土地增值税权利，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、增值率和应缴土地增值税
皖地税函〔〕311号：纳税人开发项目中同时包含一般住宅和非一般住宅，不分别核实增值额或不能正确核实增值额，依据财税字[1995]48号要求，其建造一般标准住宅不能适用条例第八条（一）项免税要求，此时，应以整个开发项目（包含一般住宅和非一般住宅）为基准，计算征收土地增值税
    2、国税发〔〕187号：土地增值税以国家相关部门审批房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发项目，以分期项目为单位清算。
    3、国税发〔〕91号第十七条  对不一样类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
    总结：清算对象标准上根据房地产成本核实最基础核实项目或核实对象，但对于房地产开发企业不一样开发项目，假如同时符合以下条件，能够合并为一个清算对象：
    （1）属于同一《国有土地使用证》界定土地范围；
    （2）属于同一《建设工程计划许可证》报建工程；
    （3）属于相同房产类型；
（4）完工时间靠近。
甬地税二〔〕106号：对房地产清算项目暂按以下四种房地产类型分别计算增值额和增值率：
第一类：一般住宅；
第二类：除低层住宅、一般住宅外其它住宅；
第三类：除单体别墅外低层住宅、办公用房、商业用房、车库、车位等；
第四类：单体别墅。
苏地税规〔〕1号：土地增值税以纳税人房地产成本核实最基础核实项目或核实对象为单位计算。同一开发项目中包含多个类型房地产，按以下类别作为核实对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（一）一般标准住宅；
（二）其它类型住宅（含一般住宅和非一般住宅）；
（三）非住宅类房产。
苏地税发〔〕58号文件中要求：一般标准住宅是指由政府指定房地产开发企业开发、根据当地政府部门要求建筑标准建造、建成后商品房实施国家定价或限价、为处理住房困难户住房困难、由政府指定销售对象住宅。一般标准住宅须由房地产开发企业凭相关文件，经当地主管税务部门审核后确定。
    4、综合楼
    对于同一宗土地上建造综合楼，即现有住宅又有非住宅（如写字间、商铺等），应该落实功效区分标准，根据不一样房产类型归属于不一样清算对象。
三、清算条件
国税发〔〕91号 第九条  纳税人符合下列条件之一，应进行土地增值税清算。
    （一）房地产开发项目全部完工、完成销售
    （二）整体转让未完工决算房地产开发项目标
    （三）直接转让土地使用权。
    第十条  对符合以下条件之一，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算
    （一）已完工验收房地产开发项目，已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积百分比在85%以上，或该百分比虽未超出85%，但剩下可售建筑面积已经出租或自用；
    注：还未销售部分不确定收入和扣除项目
    可售建筑面积：商品房预售许可证，等于总建筑面积扣除不能分摊公用建筑面积后余额
    总建筑面积　指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上各层建筑面积之和；
    注：特殊情况下包含地下建筑面积
    不包含不能分摊公用建筑面积有：单独含有使用功效独立使用空间、机**库、供暖锅炉房、物业管理用房等。
    （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完成；
    注：还未销售部分不确定收入和扣除项目，未来再销售时根据旧房处理
    （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续；
    注：还未销售部分需要确定收入和扣除项目
四、增值