土地增值税清算政策及筹划技巧.doc

房地产土地增值税清算政策解析与企业应对技巧
第一局部 土地增值税清算根本知识
一、什么是土地增值税清算
国税发〔2009〕91号：土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房时按照旧房处理
    〔三〕纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
    注：尚未销售局部需要确认收入和扣除工程
四、增值额和扣除工程
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。其中，纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除工程金额后的余额，为增值额。房地产开发企业的扣除工程包括：
    1、取得土地和开发土地的本钱费用，包括土地价款和出让金、场地平整费用和契税等；
    2、新建房及配套设施的本钱费用，包括前期工程费、建筑安装工程费、根底设施建立费、公共配套设施费和开发间接费等；
    3、与转让房地产有关的税金，包括营业税、城建税、教育费附加等，不包括印花税金；
    4、与转让房地产有关的期间费用，包括管理费用、销售费用和财务费用等。
    其中，上述〔1〕〔2〕项可以加计扣除20%，第〔3〕项据实扣除，第〔4〕项按照〔1〕〔2〕合计数的一定比例据实扣除。
五、开发本钱的口径
会计口径：包括土地和资本化利息
土地增值税：不含土地、资本化利息
    加计扣除基数=会计口径－资本化利息－土地－营销设施
六、纳税义务人、征税围与税率——超率累进税率
1、纳税义务人：有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人
2、出租、抵押、评估增值、赠与、继承、投资是否征土地增值税？
3、税率：增值额未超过扣除工程金额50%的局部，税率为30%；
    增值额超过扣除工程金额50%、未超过扣除工程金额100%的局部，税率为40%；
    增值额超过扣除工程金额100%、未超过扣除工程金额200%的局部，税率为50%；
    增值额超过扣除工程金额200%的局部，税率为60%。
的，应当向房地产开发企业告知其理由。
增值税？
答：根据国税发〔2006〕187号第八条规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进展土地增值税的纳税申报，扣除工程金额按清算时的单位建筑面积本钱费用乘以销售或转让面积计算。根据销售收入和上述扣除工程金额计算清算后再转让房地产的增值额，按已清算局部适用的税率计算缴纳土地增值税。
如纳税人在清算时因未取得合法、有效凭证而应计未计的本钱和费用，在工程完成清算后取得合法、有效凭证的，在清算后再转让房地产时暂按以下方法计算单位建筑面积扣除额：将新取得合法、有效凭证的本钱费用总额除以总面积得出单位建筑面积扣除工程增加额，加上已清算局部单位建筑面积扣除额作为清算后再转让房地产的单位建筑面积扣除额。以此计算清算后再转让房地产的增值额。
具体公式：清算后再转让房地产的单位建筑面积扣除额=新取得合法、有效凭证的本钱费用总额÷总建筑面积+已清算局部单位建筑面积扣除额
〔2〕如果采用有奖销售形式，由于是否赠送具有不确定性，或者明确赠送但金额不确定，不管是否人人有份，不管是否构成不动产的附属设施，均属于销售费用，同时扣缴个人所得税
〔3〕赠送家电的发票
A、如果开发商没有过渡发票，即要求供给商的发票抬头为业主，自己只负责办理转交，则房地产销售收入和销售本钱不包括赠送的家电金额。
B、如果开发商过渡了发票，即要求供给商的发票抬头为自己，自己统一开具销售不动产发票，则房地产销售收入不得扣除赠送的家电金额，但家电金额可以作为销售费用或开发本钱处理。
4、销售但约定占有
情形：出售小区已建成商铺，但书面合同约定三年后再实际交付。在这段期间，开发商保存控制权，用于售楼部或样板间、家居展示等用途。
地税规［2012]1号：单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税
二、外部视同销售收入
〔一〕对外抵债
开发产品市场售价为100万，抵债110万，计税收入为多少？
〔二〕长期股权投资
    财税〔2006〕21号：对于以土地(房地产)作价入股进展投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进展投资和联营的，均不适用财税字〔