土地增值税清算政策及筹划技巧.doc

. .
. ! .
房地产土地增值税清算政策解析与企业应对技巧
第一局部 土地增值税清算根本知识
一、什么是土地增值税清算
国税发〔2009〕91号：土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发工程应缴纳的土地增值税税额，并填写"土地增值税清算申报表"，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产工程应缴纳土地增值税税款的行为。
二、清算对象
1、土地增值税暂行条例实施细那么第八条：土地增值税以纳税人房地产本钱核算的最根本的核算工程或核算对象为单位计算。
甬地税二〔2009〕104号：清算工程以规划部门审批的建立工程规划许可证中所列建立工程为准
皖地税函〔2012〕583号“国家有关部门审批的房地产开发工程〞是指规划部门下发的"建立工程规划许可证"中确认的工程
在计算土地增值税时，对同一开发工程中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅〔其他类型房地产〕的，如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税；如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发工程为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税
皖地税函〔2007〕311号：纳税人开发工程中同时包含普通住宅和非普通住宅，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，依照财税字[1995]48号规定，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条〔一〕项的免税规定，此时，应以整个开发工程〔包含普通住宅和非普通住宅〕为基准，计算征收土地增值税
    2、国税发〔2006〕187号：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发工程为单位进展清算，对于分期开发的工程，以分期工程为单位清算。
    3、国税发〔2009〕91号第十七条  对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
    总结：清算对象原那么上按照房地产本钱核算的最根本的核算工程或核算对象，但对于房地产开发企业的不同开发工程，如果同时符合以下条件，可以合并为一个清算对象：
. .
. ! .
    〔1〕属于同一"国有土地使用证"界定的土地围；
    〔2〕属于同一"建立工程规划许可证"报建的工程；
    〔3〕属于一样的房产类型；
〔4〕竣工时间接近。
甬地税二〔2010〕106号：对房地产清算工程暂按以下四种房地产类型分别计算增值额和增值率：
第一类：普通住宅；
第二类：除低层住宅、普通住宅外的其它住宅；
第三类：除单体别墅外的低层住宅、办公用房、商业用房、车库、车位等；
第四类：单体别墅。
地税规〔2012〕1号：土地增值税以纳税人房地产本钱核算的最根本的核算工程或核算对象为单位计算。同一开发工程中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除工程金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
〔一〕普通标准住宅；
〔二〕其他类型住宅〔含普通住宅和非普通住宅〕；
〔三〕非住宅类房产。
地税发〔2004〕58号文件中规定：普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。
    4、综合楼
    对于同一宗土地上建造的综合楼，即既有住宅又有非住宅〔如写字间、商铺等〕，应当贯彻功能区分原那么，按照不同的房产类型归属于不同的清算对象。
三、清算条件
.