百合龙岗五联项目前期策划报告.doc

百合龙岗五联项目前期策划报告
百合龙岗五联项目前期策划报告
写在报告之前
百家争鸣合纵连横
临风对月丰标不凡
发展观
形象观
对
标
对标就是破对手强中之弱而立自己短中之长。
通过找到竞争对手的最致命强势,先破而后立,在其对立面建立优势,从而在颠覆中超越对手,获得成功!
报告解决核心问题
1
项目核心竞争力
2
项目产品建议
3
项目定位
4
营销思路
>>市场现状
>>项目理解
>>产品建议
>>项目定位
>>营销思路
>>商业思考
龙岗中心城市场竞争格局分析
当前产品存量分析
未来产品竞争分析
龙岗中心城竞争格局分析
2005年
2006年
2004年
龙翔花园
天健郡城
2002-2003年
万科地块
合兴花园
2002前
深业地块
碧湖花园
紫薇花园
新亚洲花园
俪景中心
俪景鸿度
东方御花园
尚景欣园
罗马公元
花半里
龙城国际
中央悦城
招商依山郡
短短5-6年的地产发展周期,中心城地产高速发展,产品高端化,规模化发展,对外辐射能力加大。
发展峰值
东方沁园一期
奥林华府
2007年—2008年
风临四季
中海康城
鸿荣源地块
鹏达项目
天建地块
星河地块
数据来源:深圳中原深港研究中心
大社区、传统户型、新亚洲打造异国风情社区具有市场亮点
品牌发展商的进驻大大提升片区楼盘素质,注重社区环境的打造。
大面积赠送、户型创新、复式板楼设计、产品素质和产品创新都较过去有了新的突破
龙岗板块概念开始打造,奥体新城、高交会馆成为市场关注热点,地产概念由
个盘打造上升为板块营销
大运会申办成功,板块价值优势发生质变,市场信心暴涨,区域辐射力明显加强,反映在价格上的疯狂补涨、品牌开发商的集中进入以及产品时代的更迭。
龙岗中心城房地产发展阶段
老城区
北部组团
早期代表项目:龙城国际
现期代表项目:依山郡
大运组团
早期代表项目:天健现代城
现期代表项目:康城国际、
奥林华府
东南组团
早期代表项目:新亚洲花园
现期代表项目:公园大地
龙岗中心城区域竞争演变格局
红线:区域发展演变
紫线:客户发展演变
新亚洲花园开启了中心城区域的大发展,老城区的高端消费者,如私营企业主、公务员等纷纷来此置业,使该片区迅速成熟,成为了名副其实的贵族聚集地;
随着大运会规划的出台,中心城西区被一系列利好迅速催熟,成为购房客户的重要选择地;
借着整体区域发展的利好,北部龙平西路沿线物业也出现迅猛发展,为整个龙岗提供更丰富的产品项目。
中心城
龙岗中心城竞争格局分析
代表楼盘:公园大地
东南部组团
地缘价值:
核心位置
环境好
配套完善
产品特点:
综合性较强
满足各种需求
形象特色:
最高端、贵族聚集地
早期“最热点”板块
客户来源:
中心城和龙岗镇的公务员
区域内的私营业主
个体户
客户认可点:
配套成熟
形象高档
楼盘品质
离政府较近
客户抗性:
价格过高
过于嘈杂
关注点:核心位置
配套成熟
价格偏高
代表楼盘:康城国际/奥林华府
地缘价值:
与大运会馆同区
借势大运会
产品特点:
以中高档为主,
户型面积偏大,
赠送率超高
形象特色:
配套不完善
离中心区较远
客户来源:以龙岗中心城
为主,以上升期的公务员
、私营业主和个体户为主
,多为3口之家,低调、务
实、追求品位与环境
客户认可点:
临近大运会
升值潜力大
价格便宜
客户抗性:
生活配套不完善
交通便利性差
大运组团
龙岗中心城竞争格局分析
关注点:与大运会同区
配套和交通不完善
升值潜力巨大
代表楼盘:依山郡\华业玫瑰郡
地缘价值:
新开发区,发展起步较晚,目前周边配套不完善
产品特点:
产品线丰富,满足各种客户的购房需求
形象特色:
容括不同档次项目,形象价值比较混乱
客户来源:
中心城和龙岗镇的私营业主和个体户为主,3~4口之家、关注价格
客户认可点:
价格相对较低
区域个盘吸引力较强
客户抗性:
形象差
配套不完善
灰尘大,噪音过于嘈杂
北部组团
龙岗中心城竞争格局分析
关注点:发展起步晚
配套不完善
相对价格较低
依山郡
徽王府
水蓝湾
东方沁园
君悦龙庭
奥林华府
公园大地
阳光天健城
水岸新都
坡头背项目
九州新都市
星河项目
爱联项目
鹏达项目
东都花园二期
天基地块
深业紫麟山
聚龙苑
中央悦城
一城峰景
万科清林径