戴德梁行某项目定位深化及营销思路下.doc

戴德梁行某项目定位深化及营销思路下
酒店式公寓-新华·华府星座
项目地址:蜀山区潜山路黄山路
发展商:新华房地产有限公司
占地面积:49>3391>.65平方米
总建筑面积:34147平方米
物业构成:33层,共608套
产权:70年
交付时间:2008年底
主力户型:33-44平方米
项目分析:
该项目推出市场时,属于合肥市场最早酒店公寓性质的产品;大堂气派,物业管理等方面较传统住宅更为先进,体现了“酒店式”服务;
面积小,总价低,同时依托新华品牌效应及周边的整体规划,项目入市获得了快速的市场去化;
资料来源:合肥市房地产管理局、项目组实地调研
营销口号:公寓中的星级酒店,专为城市新锐及精英人士度身定做
Q2
——酒店式公寓案例
物业概况:
套内设置洗手间,提倡商住两用
市场情况:
目前合肥市场除办公产权物业外,有一部分70产权产品也推出商住两用物业;
项目发展的可行性分析:
在区域商务氛围不成熟的前期,吸引成长期的小型企业入驻;
利用项目整体配套优势及知名度,以小面积、低总价吸引投资客、小型公司、个人创业者;
九龙城市广场
创智广场
丰乐世纪公寓
大唐国际商务公寓
SOHO的宜商宜住功能对投资客和创业期的小型企业有较强吸引力,在周边商务氛围尚处于培育初期时可作为先期产品推出;
Q2
——SOHO/商务公寓
SOHO-九龙城市广场
项目地址:新站区站前路
发展商:宁波华瑞房产集团
总建筑面积:约4万平方米
物业构成:SOHO(241套)、商业
产权:SOHO-40年
交付时间:预计2009年4月
销售情况:预售许可证办理中,目前均价约4800元/平方米
交付标准:精装修(硬装修,统一风格)
主力户型:43-63平方米
营销口号:城市中央全装修精巧SOHO,入住仅需一只皮箱
项目分析:
紧邻火车站,交通便捷,总价低投资客及小型企业购买为主;
资料来源:合肥市房地产管理局、项目组实地调研
Q2
——SOHO/商务公寓案例
SOHO-丰乐世纪公寓
项目地址:长江西路潜山路
发展商:丰乐房地产开发公司
总建筑面积:,
物业构成:2栋SOHO,一栋住宅,2层商业裙房
产权:SOHO-40年
开盘时间:2008年7月
交付时间:预计2010年5月
销售均价:4600元/平方米
销售情况:SOHO-378套,已售178套
交付标准:毛坯交房
增值服务:可享受丰乐世纪大酒店物管服务
项目进展
营销口号:商务/办公/居家自由转换
资料来源:合肥市房地产管理局、项目组实地调研
项目分析:
综合性项目,包括酒店、商业、办公、住宅,但项目整体品质偏低,影响了销售价格的提升;
Q2
——SOHO/商务公寓案例
SOHO-大唐国际商务公寓
营销口号:智能化商务公寓居家办公两相宜
项目地址:望江路石台路
发展商:合肥大唐置业
物业构成:住宅、商业-深圳华强电子数码广场
产权:70年
开盘时间:2008年12月
交付时间:预计2010年底
销售均价:约5000元/平方米
销售情况:共1872套,已售66套
交付标准:毛坯
主力户型:34-70平方米
项目分析:
项目为华府郡苑的13-14号楼,体量庞大,商务公寓定位主要出于与项目内部大体量的住宅进行差异化定位,但由于面积分割较小,总套数过多,将带来明显的去化压力;
资料来源:合肥市房地产管理局、项目组实地调研
Q2
——SOHO/商务公寓案例
老年公寓
物业概况:
针对老年客户,提供各项增值服务,满足特定消费需求;
市场情况:
目前合肥市场无此类产品供应;在长三角其他城市,类似区域内,老年公寓由于特殊的定位、针对性服务获得了良好的市场认可;
本项目发展可行性分析:
40年产权物业由于生活成本的增加可能会给老年消费者带来消费抗性;由于体量有限,未能形成规模效应;与项目整体定位存在一定背离,与少年宫等无法协同发展;
绿地21城·孝贤坊
老年公寓主要是在产品设计、物业服务等方面具有较强的针对性
Q2
——老年公寓
项目地址:江苏昆山花桥镇绿地大道555号
发展商:绿地集团
项目规模:绿地21城占地13平方米公里,
包括尊老社区、国际社区、商务社区及度假社区四个主题社区
昆山花桥镇
上海安亭
孝贤坊
物业类型:别墅、公寓、商业配套
特色:根据老年人的生活习惯及要求,除对房型等建筑细节处理,还增加了各项的配套服务,包括“管家式”家政服务、提供医生护士上门服务的健康管理等等
人性化、贴心服务提高对消费者的吸引力
大型尊老社区,具备规模效应
Q2
——老年公