长沙体育公园项目市调报告.doc

长沙体育公园项目市调报告
长沙体育公园项目市场调研报告
长沙体育公园项目市场调研报告
深圳市德思勤置业有限公司
2007年10月15日
目录
3前言
413>. 宏观市场分析
. 国家宏观政策影响分析
. 长沙市经济结构、产业发展状况
. 长沙市城市规划与发展状况分析
. 长沙市人群消费的特点
. 长沙市房地产市场总体发展状况
192. 长沙市各类型物业市场分析
. 长沙市别墅市场分析
. 长沙市酒店市场分析
. 长沙市小户型公寓市场分析
. 长沙市商业市场分析
533. 体育新城片区市场分析及潜在竞争物业市场分析
. 体育新城片区市场现状
. 潜在竞争物业市场分析
584. 市场调研总结
. 宏观市场对本项目的影响
. 各类型物业的市场发展机会与风险
. 竞争物业的影响与机会

前言
深圳市京通置业湖南公司、长沙京宏基开发有限公司:
承蒙信任,深圳德思勤置业有限公司于2006年9月对贵司长沙体育新城项目开展前期策划工作事宜。针对本项目的地块条件及相关情况,我司进行了深入的市场调研和论证。从宏观市场分析(包括政策、经济、产业、人口、规划、消费习惯等各个方面)到长沙市各类型物业特征、未来发展趋势及与本项目竞争物业的分析。综合本项目地块分析与SWOT分析后,我司认为本项目的关键问题:
一是如何通过定位实现项目的最大价值,并降低项目的开发风险;
二是如何合理开发将公园的开发与项目的开发互动,挖掘公园的价值潜力,带动区域市场及项目的价值提升。
具体的分析与解决方案将在报告中详细阐述,本报告共分为三大部分,分别是市场调研、项目定位与经济测算、物业发展建议。
相关内容,有待与贵司沟通后,进一步完善。
宏观市场分析
国家宏观政策影响分析
2006年5月29日,国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(后文简称意见),意见从土地供应与监管、住房建设规划、税收、信贷、房地产建设与交易管理、信息统计与披露制度、房屋拆迁规模和进度等八条传达了中央政府调控房价的决心,解决住房供应结构不合理的核心问题。
新政八大要点概述:
1、近期经济适用房建设目标9月底前公布。
2、90平方米以下住房须占开发项目总面积七成以上。
3、购房不足5年转让须交营业税。
4、空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物。对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款。
5、从6月1日起,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%,对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
6、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型。
7、土地闲置2年将被收回使用权。对开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一,且未经批准中止开发建设连续满1年的,按闲置土地处置。
8、各地城市2006年内建立廉租住房制度, 并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。
国家新政对长沙市房地产市场的影响:
目前长沙受新政影响相对较弱,政府给予房地产开发企业一定程度的扶持,同比其它城市,房产投资环境较好;
长沙市房地产行业重新洗牌,土地向少数实力企业汇聚;
长沙本地90平方米以下住房需占开发面积的60%以上的新政将对本项目定位产生影响。
国家新政对长沙市各类型物业发展的影响:
长沙市别墅物业后续供应会减少,未来将成为稀缺产品,促使别墅物业价格上涨;
长沙市酒店和商业等经营性物业受新政影响较小;
长沙市小户型公寓供应量会逐渐放大,未来市场趋近饱和;
长沙市经济结构、产业发展状况
长沙市经济发展现状
,%。在GDP中,,%;,%,,%;,%。在GDP增幅中,第一、二、、、,%、%、%。::,与上年同期相比较,一、、;。
2005年城市居民人均可支配收入突破万元大关,居全国26个省会城市第7位、居中部地区第1位。农民收入增幅连续两年超过城市居民,居全国第6位、居中部地区第1位。
2006年长沙市3月止累计实现GDP ,与去年同期相比增长1