06.北京鼎能置业南中轴路商业项目市场研究－商业街 (NXPowerLite).ppt.ppt

北京东方赛睿投资顾问有限公司 11 鼎能置业南中轴路商业项目鼎能置业南中轴路商业项目竞争市场研究报告竞争市场研究报告(商业街) (商业街) 二 OO 四年四月赛睿顾问 3 invest 2 目录重要结论摘要 3 研究背景及方法 10 竞争项目分析 12 13 19 26 32 38 45 52 SOHO 商业步行街 59赛睿顾问 3 invest 3 重要结论摘要综合调查情况,针对北京市、南城地区的商业街市场供应量总结分析如下: ?北京将重点发展培育三里屯酒吧街、秀水服装街、潘家园旧货市场、方庄餐饮街、大红门服装街、牛街民族街、天桥民俗街、银街、隆福寺民俗商业旅游文化街、海淀图书城等 10条特色街; ?北京现已形成大型商业街有两条,分别为王府井商业街、西单商业街。北京市、南城商业街供应量、经营情况及趋势赛睿顾问 3 invest 4 重要结论摘要综合调查情况,针对北京市、南城地区的商业街经营情况总结分析如下: ?西单商业街平均日客流量达到 20万人次,周末在 40万人次左右,节假日高峰时每天能达到 60万-70 万人次,年社会消费品零售额达到 60多亿元; ?王府井商业街具有很浓厚的老北京的文化气息,已成为北京商业的品牌标识; ?王府井商业步行街包括,东方新天地、新东安市场、世都百货、王府井女子百货、工艺美术商场等多家商场组成的半封闭商业街,平均日流量 60万-80 万人次; ?大都市街坐落在广安大街核心地段,全长 公里,两侧建筑总面积预计达 30 余万平方米,总投资额达到 35亿元,经多次定位,自 2002 年4月正式开盘后 5个月时间销售已完成 50% 以上,现有部分商户开业。赛睿顾问 3 invest 5 重要结论摘要综合调查情况,针对北京市、南城地区的商业街未来发展趋势总结分析如下: ?未来商业街的定位具有清晰可见的特点; ?未来商业街的商业竞争加剧是不可避免的; ?增加适合年轻人的娱乐休闲功能,增加体验业态比重; ?商业街规划需要“以人为本”; ?未来商业街将以开放性、参与性、多元性方向发展; ?商业街将成为北京文化底蕴的体现舞台。赛睿顾问 3 invest 6 重要结论摘要方庄美食街:北京三大美食街之一?餐饮街要具有一定商业规模,应统一风格,打造地区标识效应,本项目餐饮和方庄美食街有很好的延续性; ?大众喜爱的餐饮主力店,捆绑式进入本项目值得考虑; ?本项目应注重对餐饮文化元素的发掘,使其适应未来就餐趋势。东直门簋街:风味特色小吃餐饮街?本项目应注重良好就餐环境、卫生条件及治安形象的打造; ?本项目要借鉴东直门簋街成功的餐饮模式; ?餐饮街对车位要求较高,应车位数量充足,避免街内交通不畅; ?营造独特的就餐文化氛围,是本项目定位餐饮时要关注的问题。综合调查情况,以下特色商业街对于本项目来讲有下述借鉴点: 赛睿顾问 3 invest 7 重要结论摘要三里屯酒吧街:北京知名两大酒吧街之一?注重对酒文化的发掘,使其适应未来酒吧街发展的趋势; ?本项目短期缺乏足够的酒吧街市场基础,除非挖掘出文化亮点,否则缺乏发展空间; ?该项目的市场基础和本项目决然不同,可以借鉴理念,但要深入考虑市场适应性; ?注重个性化酒吧经营风格。后海酒吧街:北京知名两大酒吧街之一?该项目市场环境对其成熟、成功有重要价值,本项目似乎近期并不具备这样的条件; ?后海酒吧街对于本项目更具有参照性; ?关注后海酒吧特定消费市场的细分,有助于酒吧街的准确定位。赛睿顾问 3 invest 8 重要结论摘要大都市街:亚洲最长的双向内藏式步行街?该项目属于北京经典败例,本项目在项目定位、规划、规模等方面都要防范类似的失误; ?大都市街被迫深度细分商业市场,会有问题,但是如果在市场定位阶段,考虑到商业功能符合性的前提下,科学划分值得本项目关注; ?在策划招商前期,首先确定主力商户、半主力商户的进驻,突出定位主题,提升商业整体形象,促进其它商户的进入是本项目可以借鉴的教训。王府井商业步行街:国内最知名的商业步行街之一?典型的旅游市场步行街,本项目则属于典型生活消费步行街; ?本项目应该借鉴其中文化元素; ?鉴于王府井商业步行街在停车上考虑不足,本项目应提供充足的停车位,以方便消费者——并非随意加大停车空间,住宅社区的停车位也可以有效配合使用。赛睿顾问 3 invest 9 重要结论摘要西单商业街:国内最知名的商业街之一?该商业街的主要消费市场包括时尚消费群、旅游市场和北京中老年中端消费者,本项目未来的消费结构和其有较大重合部分,所以定位、商业组合考虑过程中需要参照对比; ?时尚消费的引导需要核心主力店的引导,未来