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长清校区周转房物业管理方案
（讨论稿）
依据《物权法》、《物业管理法》和鲁政办发(1998)35号文，事管发(1999)1号文，参考小区物业社会化管理以及高校教工住宅物业管理的有关做法和案例。提出如下方案。
一、校内周转房小区物业社会化管理方案
1、成立具有业主委员会性质的校内周转房住户自治机构，可以称为自主管理委员会（简称自管会）作为权力主体，要具备房屋产权变更后，与合法业主委员会的可过渡与可对接性。初期可考虑每单元住户推选或指定一名代表，组成代表会议，审议“入住须知”、“物业管理方案”等文件。并代表全体住户利益，讨论表决以上文件，通过住户签署后生效。
2、由住户自治机构与校资产管理部门配合，选择、监督物业管理单位，制订小区管理办法，对校内周转房小区进行综合管理和服务。
3、由住户自治机构所选定的物业服务单位收取、管理物业经费，物业经费实行全成本核算，由住户按居住面积分摊收取。物业服务单位自主经营、自负盈亏，学校不再负担。物业经费预算项目及标准参考意见，见附件《长清校区校内周转房物业管理经费分项报价表》。
4、由住户自治机构与校资产管理部门配合，依据法律和学校有关资产管理制度，协调住户与住户、住户与学校、住户与物业服务单位的产权利益和物业服务利益等关系及矛盾。
由于该区在校区内，以上方案没有包括保安工作及费用在内，建议保安工作由校卫队在校区内统一负责。
如选择后勤管理，提出以下附件1、附件2建议性意见及方案，供参考(其中一次性投入，由后勤先投入，后折旧归还)。
二、物业服务工作内容
1、按校方要求管理周转房区内运转秩序；
2、区内楼宇内外公共区域的保洁工作；
3、生活垃圾收集与处理（不含装修建筑垃圾）、化粪池清理工作；
4、区内公共区域卫生消杀工作；
5、区内绿化区养护管理；
6、户内自用部位、自用设施的维修（按本文附件一、附件二的规定办理）；
7、区内及楼宇共用部位、共用设施的维修管理问题，由于我校职工公寓为周转房的特殊情况，无法按照《事管发(1999)1号文》的精神办理。特建立教工公寓共用部位、共用设施维修基金，在后勤处挂账积累，以楼宇单体为单位计算。需使用时，由该楼全体住户同意并签字方可使用。不足部分，由住户按住房面积来分担；
8、陆续推出的供住户选择的其他有关有偿服务项目。
三、长清校区校内周转房物业管理经费分项报价表
经计算整个山东中医药大学校内周转房小区，按100000平方米计算，。具体核算如下：
（一）共用部位、
（二）人工费明细表
岗位
人数
工资标准
月工资额
备注
经理
1
1800
1800
保洁绿化主管
1
1200
1200
维修主管兼内勤
1
1200
1200
保洁员
14
600
8400
`绿化员
5
600
3000
工程维修人员
4
800
3200
小计
26
18800
保险费
%
3863
加班及福利费
8%
1504
工资总额的8%
费用合计
24167
（三）办公费明细表
费用项目
子项目
测算依据
费用小计
办公费及保洁绿化水电费
交通费
日常租车费用
200
通讯费
电话费
电话1部，平均每部每月300元
300
手机费
手机1部，平均每部每月300元
300
服装费
管理人员
夏装2套，150元/套，冬装2套，300元/套（按两年折旧）
113
工人
夏装2套，100元/套，冬装2套，200元/套（按两年折旧）
600
水电费
每月600元
600
员工宿舍租用费
每月500元/两间
500
办公用品费
概算
200
合计
2813
（四）固定资产折旧费
费用项目
子项目
数量
单价
费用小计
备注
办公设备原值
电脑
2
5000
10000
水电收费及管理
打印机
2
1500
3000
电话机
1
150
150
办公及维修值班
办公桌椅
经理
1
800
800
管理人员
2
300
600
其他
6
300
1800
文件柜
经理
1
800
800
部门
3
400
1200
沙发、茶几
1
3000
3000
保险柜
1
1000
1000
工具设备
数字万用表
1
200
200
管道疏通机
1
1500
1500
冲击钻
1
1