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房地产市场调查与预测
房地产市场调查与预测
房地产市场调查的必要性——市场调查是房地产企业的生命线
作为经营企业要做到“知已知彼,百战不殆”,唯一的方法就是市场调查。在当今商品经济的时代,这同样是一句至理名言。而企业知已知彼的方法就是市场调查。

在社会主义市场经济条件下,房地产市场机制正在逐步完善,房地产企业必须要依照市场供求关系的经济规律办事,以市场为导向。因此,市场调查与市场预测自然成为房地产企业经营决策的重要依据,也是决定房地产企业近期目标和长远目标的关键环节。
房地产业具有建设周期长、资金占压量大且周转时间长等特点,因此如何正确地把握市场,更具重要意义。
房地产市场调查的含义及目的
含义:房地产市场调查是企业运用科学的方法,对影响房地产市场变化及发展的因素、条件等所进行的收集资料,掌握客观情况,以及对房地产市场分析研究,为企业制订正确的经营方针和合理的经营决策提供可靠依据的一系列工作。
市场调查就是运用科学方法,有目的、有计划地系统搜集、记录、整理和分析有关市场活动状况的完整资料,为企业预测提供资料数据,为经营决策、制定计划提供依据。因此说市场调查是企业了解市场情况,进行市场判断、预测、制定正确经营策略的前提,也可以说,市场调查直接关系到企业的生存和发展。
目的:是收集有关房地产市场的情报资料,并对所收集资料的整理、分析和研究,找出房地产市场变化的原因,分析其中的规律性,相对准确地估测出未来市场的状况。这样,把历史、现在和未来结合起来进行调查研究,就能为企业的市场经营战略决策提供依据。
市场调查回顾
回顾以前在1993年以前一些80年代起步的城市地区其房地产市场可以说不需要进行详细认真的市场调查就可以把握场,因为那时的房地产市场明显是卖方市场。只要你建,无论是住宅还是写字楼,都不愁没有买家。
在当时所谓的房地产市场调查,仅仅是一个文件,几张纸而已。其主要的目的都是完成办理政府批件的一个步骤,在那个“时间就是金钱”的时代里,没有一个房地产开发商会浪费时间认真地去研究和分析市场。

但是随着房地产市场的日趋完善,市场竞争日益激烈,市场调查工作对房地产企业的作用也逐渐显得重要和现实起来。在是否购买项目用地时,不能再象以往那样由领导拍脑袋,凭经验决定是否该买。对地价是多少才有盈利也需要认真测算分析。这是因为近几年的房地产市场发生了重大的变化,已逐渐由卖方市场转变成为买方市场,而且买方也从过去的大机关、团体逐渐过渡为个人,市场复杂性增加,如果不了解什么样的项目才是市场真正需要,对市场发展趋势没有明确、清醒的认识,盲目决策,如果一旦在购买土地的决策上发生失误,其后果将是致命的。因此越来越多的房地产企业认识到对房地产市场进行调查是十分关键的一步。在房地产开发的不同阶段,市场调查的重点也不尽相同。
房地产市场调查的作用
§ 市场调查是房地产企业经营决策的基础
决策就其实质来说是选择未来行动方案,因而离不开市场调查。正确的决策来源于正确的判断,正确的判断来源于市场信息的掌握和科学的分析,决策过程即是市场调查过程。
§ 市场调查和市场预测是可行性研究的源泉
可行性研究取之于市场调查和市场预测,没有市场调查和市场预测,就不会有可行性研究,没有可行性研究,经营决策便没有科学依据。
§ 市场调查和市场预测有利于企业作出销售计划和销售价格的决策
掌握了市场供求情况和销售价格后,就能够制订自己的销售计划和销售价格,可以选择有利的时机和有利的价格,把商品房投入市场。
§ 市场调查和市场预测是使市场经营组合经常处于最佳状态的手段
最根本的要求是要适应外部环境的发展,提高企业的应变能力。否则,就会失误,给企业带来损失,而市场调查与预测是掌握企业外部环境的唯一手段。
房地产市场调查原则
时效性原则
时间就是机遇,丧失机遇,会导致整个经营策略的失败;抓住机遇,则为成功铺平了道路。市场调查的时效性就表现为应及时捕捉和抓住市场上任何有用的情报、信息,及时分析,及时反馈,为企业在经营过程中适时地制订和调整策略创造良好的条件。
准确性原则
市场调查工作要把搜集到的资料、情报和信息进行筛选、整理,再经过调查人员的分析以后得出调查结论,供企业决策之用。因此,市场调查搜集到的资料必须体现准确性的原则,对调查资料的分析必须实事求是,尊重客观事实,切忌以主观臆造来代替科学的分析。同样,片面、以偏概全的作法也是不可取的。
系统性原则
市场调查的系统性表现为应全面收集有关企业生产和经营方面的信息资料。
经济性原则
房地产市场调查是一件费时、费力、费财的活动,它不仅需要人的体力和脑力的支出,同时还要利用一定的物质手段,以确保调查工作的顺利进行和调查结果的准确。对中小企业来说,没有象大企业那样的财力去搞规模较大的