佛山市美邦公寓项目营销策略报告.doc

佛山市美邦公寓项目营销策略报告
ZHONG ZHENG1>.Realty Estate In China
中正中国
谨呈:佛山美邦地产
佛山市美邦公寓项目
营销策略报告
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——中正专注于广佛,专业而专注
09年5月31日
美邦公寓
城际之中的生活繁华之上的享受
案前致谢:

感谢贵公司给予我司与『美邦公寓』项目的合作机会。
中正认为:美邦公寓项目存在较强的操作空间,我司对操作该项目有十足的信心;我们将秉承中正“做一个项目,树一座丰碑!”的一贯宗旨,为贵公司提供最好的服务。

中正·佛山
项目开发思路探解
对于此项目,我们的初衷在于:
□整合和挖掘优势资源,打造先锋样板项目。
□树立项目市场高端形象,提升项目竞争力。
□实现项目的利润最大化、产品利用最大化、销售快速化;
□完成项目回款最佳回报。
报告结构
营销攻略
佛山小户型产品分析
项目自身分析
市场背景
广东政府3月份出台的15条房市新政,其中的《放宽二套房贷款》等政策。房地产投资者将重拾信心,佛山房地产价格将迅速升温。
宏观市场背景
投资者所选择的房地产产品,将会要求更高的的优势资源项目。
背景解读:
受到外汇、海外投资、能源、加工业、贸易、房地产行业的严重损失后,
国家政府学会了思考。
国内内需调整还是顾及考虑到放松二套房贷款和开发商投资资金支持,主力还需房地产带动GDP产业链。
国内政策一直贯彻“广东先行”的惯例,未来时机的调整对房地产开发商是极大的发展机会。
广佛同城后,房地产虽然还是刚性需求为主,但投资客也会
迅速回归市场
佛山有极强的刚性需求,扩大刚性需求还需入佛新移民的支撑;政府政策是重点。
宏观市场背景
背景解读
“广佛一体化”是佛山发展的机会,佛山发展的如何还待看政府政策。
新珠三角定位,广佛一体化的展开;佛山区域将会被填满,未来15年是佛山地产发展的机遇期,随后会被珠三角泛广佛圈的“肇庆、韶关、清远”等取代价格洼地优势。
佛山投资客看好的更是区域、产品、交通来判断投入价值。如:星星华园国际、星星季华七路项目、这样扼守城区资源、交通资源这样的楼盘。
未来价格同城化,与广州天河、越秀这样的均价相比是未来几年发展的必然。广州城区已被填满,佛山在广佛同城发展中将是“纳百川”之海。
广佛两地共享“公积金贷款、社保、医保”;实现还需时间验证,但利好的政策不断的出现加大了珠三角先进人才的进入佛山。
这些利好政策的到来,将大量吸引来佛就业人才,刚性需求扩大的同时,投资者将重新回归。
宏观市场背景
刺激两城之间共需之势,权重方在广州。
共享三金的政策,房地产发展权重在佛山购房在广州工作成为未来必然,置业者享受的是两个城市医疗、环境、等城市配套。在地产方面,佛山市洼地效应将起关键角色。这和广州中的番禺、花都是不同的,佛山的禅桂是城中之城,花都和番禺配套无法相提并论。
市场结论
中正认为,新的珠三角城市规划,升级了广佛的珠三角领袖形象;房地产客户将会进一步的细分和区隔。
新的广佛同城格局已经实现,将会吸引更多的先进人才进入佛山。
佛山属制造和经贸性城市,中高端物业将会继续扩大到需求人群。
佛山的房地产将会出现针对消费者的细分时期,竞争逐步将会加剧。
未来产品多元化,营销多样华的竞争;开发商更需要品牌的策划。
地段
建筑
营销
新标高
旧标高
将项目打造成为片区
高端地铁物业
佛山
——快速发展的文化内涵城市
南海区
——“广州后花园”
南海区
——“佛山发展最快的城市”
广佛同城道路先行,南海必领广佛
报告结构
营销攻略
佛山小户型产品分析
项目自身分析
市场背景
佛山城区小户型
发展历程
阳光公寓酒店
逸彩世家
俊怡花园
红棉雅苑|
2004年

7万
世纪名轩
东海湾城寓
鸿业现代城
峰尚0757
2005年
9万

盈彩美居
东方广场
金色家园|
帝景蓝湾|
红棉雅苑||
22万
21万
2006年
环球国际广场
名都国际公寓
时代名轩
2007年
10万
9万
供应量
消化量
保利国际公寓
慧港国际
凯德天伦世嘉
2008年
15万
13万
2003年
香格里奥
小结:从03年小户型开始引入市场,填补市场上的“空白点”;
到09年的今天,形成产品规划、营销手段等登峰造极。
76万
柠檬时代
美邦公寓
凯德城脉
星星华园国际
九鼎国际城
恒福新城
2009年
2006年,小户型供应更加集中在商务、商业中心圈。产品开始出现创新,赠送入户花园,出现复式LOFT产品