农村集体经营性建设用地入市调研样稿.doc

普定县农村集体经营性建设用地入市调研
依据省国土资源厅《相关开展土地管理制度改革调研通知》,结合我县已经开展农村集体经营性建设用地流转试点相关情况,对农村集体经营性建设用地入市作以下思索。
一、农村集体经营性建设用地了解
农村集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和集体经营性建设用地。
集体经营性建设用地，是指含有生产经营性质农村建设用地。农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体计划确定建设用地兴办企业或和其它单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举行企业所使用农村集体建设用地，如过去乡镇企业用地。
11月15日，《中共中央相关全方面深化改革若干重大问题决定》公布。其中指出要建立城镇统一建设用地市场。也就是说农村集体经营性建设用地，在符合计划和用途管制前提下，能够进入城市建设用地市场，享受和国有土地相同权利。亦即能够出让、租赁、入股，实施和国有土地相同入市、同权同价。
二、普定县农村集体经营性建设用地使用权流转市场需求
（一）是规范小城镇集体经营性建设用地需要
伴随城镇化建设发展，普定县各乡镇不一样程度进行小城镇开发，开发面积均约200亩以上。全部是利用集体土地进行一级土地开发，开发后面临着集体经营性建设用地流转办证等问题。开发出来建设用地，用于乡镇集贸市场建设、农民个人住宅、加工业等，产生集体
土地买卖行为，这就需要利用集体经营性建设用地试点探索出经验进行规范。
（二）是满足乡镇村办小微企业融资需要
在乡镇村利用集体建设用地办理小型食品加工厂、纯净水厂、水泥砖厂等小型企业，因企业需要融资贷款，若办理集体建设用地，受集体性质限制不能融资或融资金额少；若申报办理国有建设用地使用手续较为麻烦，程序较为复杂，周期长。这就需要集体经营性建设用地入市等相关政策立即兑现，满足乡镇村办企业日益发展需要。
三、集体经营性建设用地入市需要处理问题及提议
（一）集体经营性建设用地报批和赔偿安置
1、集体经营性建设用地必需在符合计划和用途管制前提下方能报批，这就限制用地范围，使不符合计划未利用地不能充足发挥作用。提议许可使用不符合计划未利用地报批为集体建设用地，处理小微企业发展用地需求，愈加好地保护耕地。
2、集体农用地转为建设用地报批，因集体性质未改变，赔偿安置标准是否参考征收为国有赔偿安置标准，如包含赔偿难于落实，获取土地有难度，强制实施于法无据；包含到社会保障问题怎样处理，社保主体是村集体经济组织还是政府，需要界定。提议报批农转用前，做好建设计划硬功，充足考虑节省集约用地，缩小征地范围，做好村民工作，必需得到村民或村民代表三分之二以上人同意才能够报批。
集体土地农用地批转后，立即注销土地承包经营权，参考当地征搜集体土地程序及赔偿安置标准进行征地。
3、农村宅基地买卖现象普遍存在，为规范该类违法买卖土地乱象，提议已经发生买卖且符合计划宅基地，只要符合一户一宅要求，按要求完善建设用地报批、登记，评定补交土地收益后，许可抵押、出租、转让等流转，预防集体收益流失。流转发生增值，必需缴纳相关税费后方可办理流转变更登记。
（二）集体经营性建设用地供给
1、集体经营性建设用地供给前，应参考国有建设用地进行计划设计，评定确定地块价值，便于进行招拍挂操作步骤。现在，土地市场网不支持集体经营性建设用地供地公告，可在地方媒体