房地产营销方案.doc

房地产营销方案
房地产营销方案
营销11-4
张鑫王晓妍葛盈君石佳
徐茜徐倩茹贺凯凝李世锦
目录策划书的构成
1、国家调控政策
2、房地产行业分析
3、房地产面临的问题
4、盈利形式分析
5、实行的销售策略
6、销售方案的确定
7、结束语
前言
经过20多的发展,房地产行已经成为我国国民经的重要支柱产业,对促进我经济发展、社会就、扩大内需等有着十分重要的作用但是,由于诸多原因,我国的地产行业在发展过中出现了诸如房价过高、投过热、供需结构失衡等问题从2005年以后,房地产场的价格一直高涨,每增长率都远高于经济长幅度和居民收入增长幅度,起了社会各界的高度关注有关房地产价格的内容已经成为老姓茶余饭后的重要话题,房地产价格增长速度的满情绪也在群众中蔓延。府为此采取了包括货币金融、税收土地及行政等多种调控手段行市场调节干预。
国家对房地产调控的方式
1国家对房地产行业的宏观调控政策
13>.1年初,中央提出“坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展”。
,国家发改委提出了几条具体措施:编制实施好“十二五”住房保障规划;继续严格执行抑制投机、投资性需求的政策措施;研究商品住房领域反暴利规定
,稳定市场预期,促进房地产平稳健康发展,经国务院同意,出台了房地产业调控的基本方针政策——国十一条。具体措施为:加快中低价位、中小套型普通商品住房建设;增加住房建设用地有效供应和开发利用效率;加大差别化信贷政策执行力度;继续实行差别化住房税收政策;加强房地产信贷风险管理;继续整顿房地产市场秩序;进一步加强土地供应管理和商品房销售管理;加强市场监测;加快推进保障性安居工程建设;进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题。
国家宏观调控的内容与影响
近年来,国家对于房地产市场宏观调控力度越来越大。2009年以来,政府出台了一系列的政策。2009年稳健康发展的通知》,明确二套房贷首付不能低于40%,贷款利率严格按照风险定价。2010年,各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款,消费性贷款的禁止用于购买住房;对有违法违规记录的房地产开发企业,要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地,各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。2011年初,万众瞩目的房产税在重庆和上海进行试点,标志着房产税的正式出台。近期,各住宅价格涨幅较大的城市纷纷出台限购令和限贷政策,国家宏观调控的力度还在步步加大。
对于房地产市场的影响
国家宏观调控加速了房地产企业的优胜劣汰。房地产行业对于现金流的依赖十分严重,而其最主要的资金来源于银行,利率的变化会增加房地产商的融资成本,加大其生存压力。使得投机性开发商主动退出市场,并促进企业的优胜劣汰。
其次性。实施土地的招、拍、挂政策,使房地产开发商获得土地的方式、价格以及过程都更为公开、公正、透明。房地产开发商都能够以竞标方式获得土地,偶然性获得暴利机会减少,有利于促进整个行业正常利润水平的形成,有助于减少盲目追求暴利的投资过度。
最后,随着我国新一轮宏观调控政策的逐步实施,市场观望气氖浓厚,对房地产业的影响日益凸显静期,房地产市场将逐步转向理性消费,刚性需求的时期。当前形势下,房地产企业需要用真正的营销手段来吸引更多的消费者。如何在房地产市场中实施有效的营销策略,将日趋增多的消费者的潜在购买欲望转化为有效的购买行为,是房地产营销必须认真面对的问题。
我国房地产现状
在国家一系列宏观调控政策下,我国房地产业呈现三年来前所未有的萧条景象。主要呈现出四种形势:
。在20个主要城市中,有13个城市前三季度成交量同比2010有所下降下降。
。由于调控作用继续显现,成交量持续下滑,去年“金九银十”销售旺季如约而至,而今年受调控政策影响,楼市持续低迷,“金九”风光不再,“银十”也恐难再续。
。去年9月新政以来,部分大中城市陆续出台了限购令。目前房地产市场调控正处在关键时期,而中央强调调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松,这也预示着后期房地产调控政策,特别是对二三线房价上涨过快的城市的调控,将会继续从紧。
。目前房地产市场调控正处在关键时期,而中央强调调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松,这也预示着后期房地产调控政策,特别是对二三线房价上涨过快的城市的调控,将会继续从紧。
在这种形势下,地产股资产负债率、财务费用比率均处