城镇土地分等定级与估价.doc

城镇土地分等定级与估价
城镇范围：对于县级以上的城市，其城镇范围是城市市区；对于县级市，其城镇范围是市政府驻地的建成区范围；对于县城镇，其城镇范围是镇区。
城镇土地分等定级的区别：土地等的实质是各城镇之间土地质量状况的排序，土地级的实质是反映城镇内部土地的区位条件和利用效益、土地质量的差异。
城镇土地分等定级的体系：分为等和级，其中级分为：综合定级和分类定级，分类定级又可分为：商业用地定级，住宅用地定级，工业用地定级。
土地分等定级与土地估价的关系：
二者从不同角度对土地的特性进行评价：土地分等定级，评价土地的使用价值。土地估价，评定土地使用价值在市场上反映出的价格。
对于土地估价来说，土地分等定级是其基础，评出的等级是土地价格稳定的本质表现。
对于土地分等定级来说，土地价格是其更灵活的外在表现形式，评出的地价是反映土地使用价值市场特征的更佳指标。
城镇土地分等定级原则
综合分析原则
（初步方案以定量分析为主，最终定案宜依靠定性分析）
6．城镇土地分等技术程序


3．分析因素因子的影响方式，建立评价标准
，加权计算各城镇总分值，并初步划分城镇土地等。
，制定分等基本方案，开展意见征求，对城镇土地等进行调查并定案。
、报告和基础资料汇编
7．土地行政部门编写城镇土地分等任务书
：
必选： 城镇区位、城镇聚集规模、城镇聚集规模、城镇基础设施、
区域经济发展水平、区域综合服务能力
备选：城镇用地投入产出水平、区域土地供应能力
9．因素因子选择原则
⑴指标值变化对城镇土地质量有显著影响
⑵指标值有较大的变化范围
⑶选择的因素因子对不同性质城镇的影响有较大的差异
⑷指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未来土地等产生影响
⑸指标易通过统计资料获得或易量化处理

⑴权重值与因素对土地质量影响的大小成正比，数值在0-1之间，各选定因素的权重值之和为1
⑵因素所涉及的因子权重值在0-1之间，每个因素对应的选定因子的权重值之和为1
⑶权重值可单独选用特尔菲法、因素成对比较法或层次分析法确定，也可用特尔菲法结合其他两种方法来确定
、因素成对比较法、层次分析法



13．因子分值计算的原则
①因子分值因在0-100之间，因子分值越大，表示分等对象受相应因子的影响效果越佳
②因子评价指标与其土地质量存在正相关或负相关关系，只有区域农业人口人均耕地与土地质量呈负相关。
14．理解因子分值计算的公式：位序标准化的公式和极值标准化的公式

数轴法：将综合分值点标绘在数轴上，按土地利用效果的实际情况选择点数稀少处作为等间分界
总分频率曲线法：对综合分值进行频率统计，绘制频率直方图，按土地利用