城镇土地分等定级估价.doc

.页眉.. 页脚. 城镇土地分等定级与估价 1. 城镇范围:对于县级以上的城市,其城镇范围是城市市区;对于县级市,其城镇范围是市政府驻地的建成区范围;对于县城镇,其城镇范围是镇区。 2. 城镇土地分等定级的区别: 土地等的实质是各城镇之间土地质量状况的排序, 土地级的实质是反映城镇内部土地的区位条件和利用效益、土地质量的差异。 3. 城镇土地分等定级的体系: 分为等和级, 其中级分为: 综合定级和分类定级, 分类定级又可分为:商业用地定级,住宅用地定级,工业用地定级。 4. 土地分等定级与土地估价的关系: 二者从不同角度对土地的特性进行评价: 土地分等定级, 评价土地的使用价值。土地估价,评定土地使用价值在市场上反映出的价格。对于土地估价来说, 土地分等定级是其基础, 评出的等级是土地价格稳定的本质表现。对于土地分等定级来说, 土地价格是其更灵活的外在表现形式, 评出的地价是反映土地使用价值市场特征的更佳指标。 5. 城镇土地分等定级原则 1. 综合分析原则 2. 主导性原则 3. 地域分异原则 4. 土地收益原则 5. 定量与定性相结合的原则(初步方案以定量分析为主,最终定案宜依靠定性分析) 6 .城镇土地分等技术程序 1. 建立影响城镇间土地等的因素因子体系 2. 确定各因素因子的相应权重 3 .分析因素因子的影响方式,建立评价标准 4. 对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理, 加权计算各城镇总分值, 并初步划分城镇土地等。 5. 验证分等初步结果,制定分等基本方案,开展意见征求,.. 页脚. 行调查并定案。 6. 编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料汇编 7 .土地行政部门编写城镇土地分等任务书 8. 城镇土地分等 7 大主要因素: 必选: 城镇区位、城镇聚集规模、城镇聚集规模、城镇基础设施、区域经济发展水平、区域综合服务能力备选:城镇用地投入产出水平、区域土地供应能力 9 .因素因子选择原则⑴指标值变化对城镇土地质量有显著影响⑵指标值有较大的变化范围⑶选择的因素因子对不同性质城镇的影响有较大的差异⑷指标反映当前的土地利用发展趋势,并对城镇未来土地等产生影响⑸指标易通过统计资料获得或易量化处理 10. 因素因子权重确定的原则⑴权重值与因素对土地质量影响的大小成正比, 数值在 0-1 之间, 各选定因素的权重值之和为 1⑵因素所涉及的因子权重值在 0-1 之间, 每个因素对应的选定因子的权重值之和为 1⑶权重值可单独选用特尔菲法、因素成对比较法或层次分析法确定, 也可用特尔菲法结合其他两种方法来确定 11. 理解特尔非法、因素成对比较法、层次分析法 12. 层次分析法的步骤和方法 1. 建立层次分析结构 2. 构造判断矩阵 3. 层次单排序及其一致性检验 4. 层次总排序及其一致性检验 13 ... 页脚. ①因子分值因在 0-100 之间,因子分值越大,表示分等对象受相应因子的影响效果越佳②因子评价指标与其土地质量存在正相关或负相关关系,只有区域农业人口人均耕地与土地质量呈负相关。 14 .理解因子分值计算的公式:位序标准化的公式和极值标准化的公式 15. 土地等的初步划分方法数轴法: 将综合分值点标绘在数轴上, 按土地利用效果的实际情况选择点数稀少处作为等间分界总分频率曲线法: 对综合分值