2012武汉汉口城市广场整合推广方案.ppt.ppt

汉口城市广场整合推广方案谨呈双联创和置业有限公司报告大纲报告大纲 PART1: 市场与竞争篇 PART1: 市场与竞争篇 PART2: 项目分析篇 PART2: 项目分析篇 PART3: 推广策略篇 PART3: 推广策略篇 PART4: 推广执行及营销建议篇 PART4: 推广执行及营销建议篇 PART5: 平面创意篇 PART5: 平面创意篇收整锁定放大第一回合市场判研战第二回合定位延展战第三回合专案推广战第四回合视觉表现战“汉口城市广场”之整合推广战略 PART1: 市场与竞争篇 PART1: 市场与竞争篇 PART2: 项目分析篇 PART2: 项目分析篇 PART3: 推广策略篇 PART3: 推广策略篇 PART4: 推广执行及营销建议篇 PART4: 推广执行及营销建议篇 PART5: 平面创意篇 PART5: 平面创意篇①①宏观市场宏观市场分析分析 2011 年作为名副其实的政策调控年,对楼市影响深远。?本次楼市调控历时 20 个月有余,对全国楼市均产生明显影响, 楼市成交普降,武汉市场亦无法避免。?相较于一线城市而言,武汉市场受影响程度相对较小,在市场加大供应、项目稳价销售、加大促销力度等多方面因素的推动下, 2011 年亦取得了千万方的销量,销量同比降幅亦低于一线城市。?但随着调控的持续、刚性需求的逐步释放, 市场竞争激烈程度、销售压力都将加大。?而从当前政府态度看,楼市后续调控暂不会放松,市场面临的宏观环境依旧较为严峻,武汉市场 2012 年特别是上半年的压力依旧较大。 2011 年楼市调控影响?成交普降?武汉影响有限?调控不放松,压力持续武汉住宅销量居全国第三位,同比跌幅最小 2011 年,楼市调控更为严厉,抑制全国各城市成交,统计的 10 个重点城市成交面积同比普降, 降幅多超过 13% ,其中,重庆降幅最高,达到 31% ,南京、北京、杭州成交量同比降幅亦超过 20% ,相较而言, 武汉同比降幅相对较小,为 % 。从成交量排行看,重庆成交 万套、 万方,位居首位;其次为上海,全年成交 万套、 万方; 武汉市位居第三位,全年成交 万套、 1109 万方。 2011 年武汉市场表现 3、开发趋势: 发展住宅全方位调控,资金避险转战商办物业,推进商业市场发展相较 2010 年, 2011 年住宅调控力度加强,从供应、需求、房价、信贷、土地等全方位对楼市进行调控,手段严厉、力度加强。住宅市场投资、投机需求全面被限,持有成本亦增加,住宅相对商业物业的资金杠杆优势下降甚至消失。而在通货膨胀预期压力下,市场上资金投资转向,转战商业、办公物业,推进商办物业快速发展。商业板块宏观环境分析 1、市场环境: 武汉城市地位、经济发展、强劲消费力,为商业市场发展提供了有利大环境武汉城市的建设发展为商业地产提供有力大环境。从经济实力上看,武汉地区生产总值连续跨越 3000 亿元、 4000 亿元、 5000 亿元 3个台阶, 2011 年预计超过 6500 亿元,预计将跻身全国前十行列。, 2011 年前 11 月,武汉社会消费品零售总额达到 亿元,同比增长 % ,相比 2010 年全年增长 % 。 2015 年预计突破 5000 亿元。 2、经济趋势: 通胀压力,加重市场投资保值需求,市场投资转向商业地产 2008 年底,政府推出 4万亿投资计划救市,货币供应量大增, CPI 也出现快速上涨,随后通胀压力开始出现,,资本保值增值需求加强,而住宅市场投资被限制,促使市场投资资金转向商办物业。 1、商铺新增供应约 万方,占比 47% ,占比相比上半年增加 8% 2、全市成交 万方,同比增加 % ,占商品房成交量的 % 2011 年,全市商业成交面积 万方,同比增加 % ;占全市商品房成交量的 % ,与 2010 年商业物业成交占比 % 相比,上涨不足 个百分点。注:该“商业”统计含公寓、产权酒店、纯商铺等三种物业形态。 2011 年商业物业市场表现 3、公寓式办公物业集中入市,整体去化良好 2011 年,公寓式办公物业如 SOHO 、 LOFT 等小户型产品集中入市,从项目开盘情况看, 去化基本过半,中心区域项目去化率则多在 80% 以上。南方米 米挑高 LOFT ,商业性质,产品投资自住均可,总价多在 60 万以内,开盘售罄。经开万达 SOHO 、积玉桥万达 SOHO 、水岸国际 LOFT 等产品,划归于办公物业范畴,但产品面积基本均在 60 ㎡以内,总价亦均在