广西北海房地产市场研究报告.doc

广西北海房地产市场研究报告



目录
3CRIC视点:
4第一篇市场背景篇
4第一章、政策资讯
4一、政策法规
6二、市政动态
7三、市场资讯
8第二篇市场分析篇
8第二章、土地市场
8一、土地市场综述
9二、重要资讯
9三、本月北海土地市场分析
10第三章、商品住宅市场
10一、市场综述
10二、供求关系分析
11三、供应量分析
13四、成交量分析
14五、成交均价分析
14六、个案分析——海枫和苑
18第四章热点专题
1813>.前因


27第三篇区域篇
27一、海城区
29二、银海区

CRIC视点:
6月,量减半,价回跌
6月,北海楼市进入深度调整期,这一期间的市场表现为“量价齐跌”。
在经历连续18个月的上涨后,北海房价在本月首次出现回调,%。尽管零点三个百分点这样的降幅相比价格上涨时的速度,不值一提。但由价格的回落折射出的现实情况是:北海楼市在房地产调控仅2个月后,即快速进入了深度调整期,与深圳等一线城市保持了一致的步伐,未能保持小城市的刚性特征。
价格下跌的背后,是成交量的大减。没有了成交的支撑,价格的下跌是必然。6月份,北海市商品住宅仅成交756套,㎡。成交面积环比上月减少近5成,%。即使同比09年同期的成交情况,%%的套数减少量。这也是近18个月来,首次出现成交套数同比下降的情况。
量减价跌,北海楼市已经在靠近底部。
部分北海开发商开始对后市发展不抱乐观的态度,开始做以回流现金为首要目标的策略调整。明目张胆的降价促销策略在新政2个月后即被采用:同和水岸香堤和海枫和苑新推产品均为三千八百多起价,成为北海罕见的3字头价格楼盘。高价开盘的俊杰华府在销售局面始终无法打开的情况下,也被迫调价,且均价一次性下调600元/㎡。更多的楼盘则以加大折扣力度的形式变相调整价格,94折、95折的楼盘不在少数。
严峻的市场形势面前,开发商的推盘量仍保持一定规模。5月供应量巨幅下滑后,%的环比增幅再次向上发展,6月份供应套数达到2703套,基本持平2009年供应的月均水平。09年大量楼盘动工,使得开发商在目前的环境下,不得不死磕。
俗语说:尾大难调。大中城市在调控面前由于惯性,通常会有一段缓冲期间。而北海这个小市场,到达巅峰与跌落谷底,都只是一夜之间的事情。
CRIC??上海克而瑞信息技术有限公司北海信息点 2010年6月视点
第一篇市场背景篇
第一章、政策资讯
一、政策法规
1、政策列表
表1-1:2010年6月全国房地产相关政策列表
时间
来源
政策名称
主要内容
6月3日
国税总局
划定土地增值税预征底线
除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,%,西部地区省份不得低于1%。
6月4日
住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员
《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》
二套房认定标准:
借款人首次申请利用贷款购买住房,如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的(认房);
借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房,又申请贷款购买住房的(认贷);
贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查,确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。(认房认贷的手段);
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行(异地购房认定)。
6月12日
中国住房城乡建设部等7部门
《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》
要加快发展公共租赁住房,推动保障性安居工程建设,以适应群众基本住房需求。
6月19日
央行
将增强人民币汇率弹性
中国人民银行宣布进一步推进人民币汇率形成机制改革,增强人民币汇率弹性。
6月28日
国土部
土地出让金将再提10%
日前,国土资源部总规划师胡存智指出,土地出让价不低于当地基准地价的70%,竞买土地出让金不低于出让最低价的30%。
资料来源:CRIC中国房地产决策咨询系统
表1-2:2010年6月北海市房地产相关政策列表
时间
来源
政策名称
主要内容
6月1日
广西壮族自治区人民政府
《广西壮族自治区实施〈城乡规划法〉办法》
明确处罚和强拆措施;
建设单位或个人不得擅自变更规划条件,因特殊需要确需变更的,要按6个程序严格办理,这其中包括要在媒体上公示以