华宇蓉国府投标书.doc

华宇蓉国府投标书
华宇蓉国府
投标书
登陆成都、布点城南
【前言】
本次汇报的目的在于:
明确项目的营销思路、营销总策略、推广策略;
确定销售推广的关键点;
具体执行方案,中标后根据工作进展情况分阶段提交。
目录
敬呈:成都华宇业瑞房地产开发有限公司
关于市场
关于产品
关于策略
营销思路
推广表现
整合资源
附录
关于市场
一切源于市场的需求!
我们更关注市场障碍点
成都市五星、四星级酒店市场情况摸底
规模:
五星级酒店客房数一般在400~500余套
四星级酒店客房数一般在250~400套
结论一
配套
五星级酒店一般配有豪华中西餐厅,欧式酒吧、咖啡厅, 豪华会议厅、高级商务会所,高档保龄球馆,温泉浴场等
四星级酒店配套档次稍低
结论二
管理公司
五星级酒店多和国外知名酒店管理公司合作,管理公司从酒店的营业额中提点,著名的管理公司有:假日、希尔顿、喜来登、香格里拉等
结论三
建议定位为五星级商务酒店
五星级酒店的国际化豪华配套符合本项目国际化的定位,有利于提升本区域的价值,提升社区国际化形象
按照五星级酒店的一般标准,15000平米的建筑面积规模偏小,所以建议为打造五星级商务酒店
未来供应(部分)
在建
2008年
约75,000平方米
中国航空集团
国航世纪中心
7
待建
2010年
约65,100平方米
爱美高实业
文化宫爱美高项目
6
待建
2009年
84,113平方米
中信集团
中信广场
8
待建
2010年
约30,000平方米
瑞安集团
瑞安写字楼项目
5
在建
2010年以后
约45,000平方米
九龙仓
天府时代广场
4
在建
2010年
约58,000平方米
四川航天科技集团
航天科技大厦
3
在建
2010年
约78,000平方米
新加坡凯德
来福士广场写字楼
2
在建
2010年
约50,000平方米
新加坡仁恒
仁恒广场
1
备注
预计交房时间
写字楼面积
开发商
楼盘名称
序号
未来2年内,将有大约483>.5万平方米的甲级写字楼推向市场,其中大部分物业预计将会在2010年前后入住。
每90~120平方米出租面积提供1个机动车位
电梯服务面积3900~4500平方米/吨·台
办公空间有灵活分隔适应性,
设职工餐厅,高档餐厅视具体情况而定,设商务中心,设小型商场,其他服务项目选择设置
中央空调系统,温湿度可由中央系统控制
4A智能化水准
乙级写字楼
电梯服务面积3300~3900平方米/吨·台
60~90平方米出租面积提供1个机动车位
能提供灵活分隔办公空间,
中央空调系统,具有分区域控制能力
设职工餐厅和高档餐厅,设商务中心,小型商场、邮局、快递服务、银行
5A智能化水准
甲级写字楼
硬件要求
方案
写字楼分类及硬件要求
由于不知道写字楼
具体数据,无法提供
详细的市场论证
住宅市场分析
短期的硬性需求释放已经促成市场的短期繁荣。从长期的市场来看,仅靠硬性需求支撑的市场很难再次提升整体市场的繁荣,在未来1年到2年内,市场将平稳攀升。
结论:选择合适的入市时机更为重要。
关于产品
我们能做得更好!
产品升级建议
i
东岳观点
案名和产品衔接不够
s
解决之道
东岳对案名的理解
华宇:品牌名
蓉:
(地名标志)成都
(产品特质)老成都
国府: (尊贵、身份)
东岳理解:
有成都味道,代表成都名片的项目
产品增加成都的元素
东岳建议:
建筑立面增加一些老成都的元素
园林景观概念明确为成都风格的园林
详见后图
建筑立面
使用部位,写字楼、酒店、住宅各单元入口处
回字型符号立墙
园林景观——公共空间
景观元素:
立体:老景观雕塑
地面:嵌入式地面老成都画面展示
夜间:射光效果
射光效果
老景观雕塑
园林景观——住宅空间
景观要素:
休闲茶亭
适度起坡造型
以植物种植的密度和高度来减弱
绿地面积较少的问题
植物选取:银杏、竹子、芙蓉
整体概念:
成都风格的景观园林
产品档次感没有体现
i
东岳观点
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解决之道
精品项目的整体档次感不强
宣传上来弥补
深挖项目卖点:
建筑用材
施工工艺
节能环保
智能化设计
产品社区配套没有体现
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东岳观点
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解决之道
增加、细化产品配套
会所功能化、实用化
酒店投入使用后相关设施可作为配套的匹配
产品的物业管理没有体现
聘请知名物业管理公司
引入知名物业管理公司提升