六安西海生态园别墅项目整体定位及物业发展建议.doc

六安西海生态园别墅项目整体定位及物业发展建议
六安西海生态园别墅项目
整体定位及物业发展建议
合肥新景祥业务发展中心
2011年4月
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谨呈:安徽振兴集团
数字新景祥
■序言
累计代理项目200余个
品牌价值
71>.04亿
13年跨区域发展经验
全面进入中国35个以上大中城市
06-10中国房地产代理行业品牌10强
合约总面积超过3850万㎡
累计总销售额超过550亿
连续四年蝉联中国房地产策划代理百强企业综合实力TOP10
新景祥使命:致力为客户提供卓越的不动产解决方案,成为美好生活推动者。
Contents
第二部分:市场与客户分析
第五部分:物业发展细部建议
第三部分:成功案例借鉴
第四部分:项目整体定位
第一部分:目标与本体分析
第六部分:营销初步建议
目标分析
目标分析
六安拥有丰饶的旅游和农业自然资源,是安徽最重要的农业大市之一。生态、旅游,自然与城市形成碰撞,推动了之前西海农业生态园的政府主导规划完成
园区发展背景
生态资源
集中区(大别山区)
城市化高度集中区
(合六巢城市带)
交集区域
在城际视野下,我们发现本案背景优势:
1、资源优势强:位于城市化集中区和生态资源集中区的交集区域,具备对双边资源进行整合的优势;
2、项目起点高:政府规划,项目发展目标具有超脱城市发展限制、面向省内的先天地位。
项目发展立意高远,需要我们从城市运营的高度切入理解
西海农业
生态园
目标分析
园区定位理解
园区整体定位:省城后花园,六安西郊城市民居休闲度假村,商务洽谈好中心
园区总面积近10000亩,分A、B、C三区。包含农业文化主题公园、旅游观光、娱乐休闲、农家乐园、特色农业产品研发和推广等内容为一体的以六安(大别山)为基地,连接省会合肥,襟江带淮,辐射全国乃至海外的自然生态、人文、科技相结合的地域经济结合体。
在振兴集团获得托管权后,西海农业生态园中所有的旅游、度假元素加以整合,并以碧水连天度假村统称。
通过以上介绍,我们可以初步了解到
1、整个园区以度假为主题,以农业生态旅游为核心功能,以商务功能为辅助功能。
2、园区立足六安,面向合肥,具备业态定位上的超前属性。
目标分析
本报告要研究的对象,为西海农业生态园三个子园区中的别墅区。
我们认为,振兴集团在本案之前发展思考中,是以三个目标为指导原则的:
项目发展目标解析
第一层目标:赢利目标,站在房地产开发商角度
第二层目标:功能目标,站在城市运营商的角度
别墅产品应当和集团其他地产项目一样,如何打造产品价值,从而为整个农业生态园其他开发投入,带来稳妥的现金流保障?
别墅产品应当如何定位自身,针对性的打造产品软件、细节和功能布局,从而为整个农业生态园提供具有不可替代的功能形态?
第三层目标:品牌目标,站在城市房地产领导者的角度
如何打造六安最与众不同、独一无二的别墅产品,为市场顶尖客群提供满足需求、超出期望的产品,成为城市郊区旅游型别墅项目的标杆?
目标分析
项目发展目标解析
这三层目标是一种层层递进的关系,它伴随着一个价值塑造、升华的过程:
近水楼台,占有稀缺的优质自然资源
我们已经拥有的
匠心独运,打造超前规划布局和配套功能
我们正在打造的
深层次塑造产品魅力和挖掘客群需求的别墅
我们渴望拥有的
?

接下来,让我们更进一步认识本案发展条件,寻找打造品质别墅的升华之道
本体分析
地块分析
地块北面为312国道。国道向西与济广高速公路以路桥形态交汇,向东距离六安火车站仅6KM。国道为本案提供了便利的通达条件。道路噪音通过地块前广场阻隔,尘噪影响较弱。
济广高速公路
312国道
区位与交通配套
地块位于六安市区西南城南镇汪家行(庄)村,距市中心8KM、六安火车站6KM,属典型的近郊区域,周边配套不足
8km
6km
地块分析
望山湖总面积350亩,岸线曲折,水波不兴,水体环境质量较佳,环湖为农业生态示范园
望山湖拥有丰富待挖掘的旅游潜力。目前主要开发水上游艇项目等,拥有湖景公园、望山湖宾馆等
景观资源
项目作为西海农业生态园的子区域,比邻望山湖和农业生态园,在六安市场上拥有最佳的自然景观资源
望山湖宾馆
望山湖
地块分析
依据功能形态与所占自然资源的区别,本案从规划平面上可分为四个主要部分
规划现状分析
酒店区
别墅一期
别墅二期
展示面
一期产品基本数据:
规划净用地5