金地格林风范规划设计方案构思说明.doc

金地格林风范规划设计方案构思说明
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区位分析
“金地。格林风范”位于嘉定区南翔镇东北部,地块东起宝翔路,西至沪嘉高速公路,南起丰翔路,北抵陈翔路,地块中央有吾尚塘东西贯穿,总用地面积约为2050亩。
地块以北是原环球乐园和观光休闲农业用地,以西是沪嘉高速公路、50米防护绿地和南翔镇工业园区,以东是规划中的住宅区和南翔镇工业园区,以南是现有的绿谷别墅和东海别墅。
交通分析
规划区东西南北各有不同等级的市政道路进行围合外,根据总体规划的道路交通规划布局在基地内将有一条半环状次级市政道路贯穿其间。此外,规划中的轻轨R3线将设一个站点靠近基地南部。这样一来规划区未来和城市的关系将越来越密切,交通将越来越快捷,与城市中心的距离在时间上也越来越近。
周围状况

根据现状调研发现地块周边状况较为落后,现有的开发不成熟,市政等基础设施不完善, 大多数的居民点为自然形成的农舍,仅有的企业也属小型作坊式的工业且有污染。现有已开发的楼盘绝大部分已倒闭形成废墟。少数存活的楼盘也只能苦苦支撑而不能成体系。
二、与其他楼盘的对比
(一)、目前大多数楼盘的定位
目前开发的很多同等地段的楼盘无论是高档盘还是普通盘,也不管是别墅区还是多层住宅区,大都只注重外表,追求一些外在的东西。在宣传上往往也打着豪宅与名门的旗帜,大肆宣传着奢侈、豪华,给人以金碧辉煌、纸醉金迷的贵族生活印象,以此来迎合购房者来显示财富与地位的需要。因此各种度假村、休闲型别墅、投资保值型别墅等高档物业在郊外遍地开花。
购房的主流人群:海归派、事业有成的人士、“爆发户”、投资者、外籍来华工作
的人员等;
购房人群的共同特点:有足够的经济实力、充足的购买欲望、有私车
购房人群的生活特性:在外工作时间较长
出入高档场所
商务应酬多
闲暇时主要以个体活动为主与社会大众和家庭成员
的交流时间少(寂寞的有钱人或有钱的贫困人)
。。。。。。

二、与其他楼盘的对比
这些楼盘的开发主题(引擎或卖点):豪华
高绿化率
高级会所
完善的配套设施
高档的娱乐主题(如:高尔夫等)
结论:
多年来高档的物业竞争已经转化为一种同质化的竞争。开发的思想和理念单一,说花园,大家一起推出超大面积的私家花园;说绿化,大家都说自己的物业拥有超过80%的绿化覆盖率;说娱乐,大家一起建高尔夫社区;说风情,大家恨不得把整个欧洲搬到中国等。跟风之作层出不穷。目前许多高档物业的频频失利就是很好的印证。

二、与其他楼盘的对比
(二)、本案的基本定位
就本物业所处的客观地理位置而言:其距离上海市中心的距离并不算远,但由于上海西北地块房地产开发较晚,不成熟,所以在人们的“心理位置”是相对遥远的,因此项目地开发必须有强大的“磁场”来吸引人气,使相对较
“生”的地块“熟”起来才能取得成功。
本案位于上海西北角介于嘉定和普陀之间的南翔镇,与浦西西南块和浦东的的部分地块相比,其更适合“城镇”开发这一理念。(浦东地块大多是在造房;而西郊则是在造景;现在本方案我们提倡的是造“城”造“镇”。)
由于地块的总用地面积约为:2050亩。因此,地块足以形成相对完整的小城空间和功能结构,形成完善的小城人文气息和情调氛围,并且充分展现小城镇应有的活力和生命力。

二、与其他楼盘的对比
结论:经过一系列的调查研究我们可以得出这样一个结论,本案的开发应是不同于一般的郊外楼盘的开发模式,而是一种全新的一个具有自身魅力的和独特的“城镇”式开发模式。
三、本案开发“引擎”的确立

(一)、开发“引擎”确立的目的(如下表)
三、本案开发“引擎”的确立

(一)、“引擎”设立的一般原则和分类
大规模的土地开发:有能力运用大面积的土地作为“引擎”进行开发投资,其效果是突出的、效益是巨大的,同时能瞬间带活周围大面积的土地。
如:日本千叶县浦安市(迪斯尼乐园)。
处于郊外的地块(土地面积比较充裕):目前上海周边许多地块都处于这一类。其开发引擎大多单一、无变化。
如:生活配套设施(学校、医院、大卖场、酒店等)
娱乐设施(高档的多功能会所、各种俱乐部、高尔夫球场、室内外大型游泳池等)
绿化率(高等级的绿化率、中央公园、私家花园等)
三、本案开发“引擎”的确立

(一)、“引擎”设立的一般原则和分类
新生活方式的地产开发(或新生活方式的倡导)——软件开发(软引擎)
生活方式的改变实质上改变着我们的居住理念,是在寻求更新更高层次的精神享受,简单的说“购房就是为了改变现有的生活、为了享受更好的人生”。而本地块在我们的研究分析过程中发现她自身恰恰蕴涵着这一开发主题的潜