第一部分:项目概况
一、 宗地位置
宗地所处城市的地理位置,项目地段的定性描述。
附图:项目在该城市的区位图,与标志性建筑物的相对位置和距离等。
二、 宗地现状
1、 四至范围。
2、 地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较。
3、 地而现状及完整性,包括宗地内是否有水渠、沟壑及高压线等 对开发有较大影响的因素;土地及周边是否有化学污染、放射性、 特殊气味及易燃易爆危险源;是否有市政代征地、绿化带、铁路线、 市政道路、江河湖泊等因素分割土地。
4、 地而建筑物及现有单位和居民情况(指未拆迁完成的项目),包 括具体居住人数、户数,单位数量、规模等,并说明对拆迁及项目 开发进度的影响。
5、 地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠等情况。
6、 地质情况,包括土质、承载力、地下水位和抗震性要求等。 附图:地形地貌平而图,标记四至范围及相关数据,反映宗地地形地 貌。
三、 项目周边的社区配套
(一) 周边3公里范围内的社区配套
1、 交通:项目周边的公交系统情况,包括主要线路、行车区间等; 近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
2、 教育:大中小学及教育质量情况。
3、 医疗:医院等级和医疗水平情况。
4、 大型购物中心、主要商业和菜市场等。
5、 文化、体育、休闲娱乐设施。
6、 银行、邮局及其他配套设施。
(二) 周边3公里外但可辐射范围内的主要社区配套
四、 大市政配套
1、 道路现状及3年内规划:包括现状的主要道路及路幅,规划道 路及路幅,规划实施的时间,与宗地的关系及影响。
2、 供水、雨水、污水管线状况:现有管线走向、管径及未来规划 和实施时间。
3、 电力及通讯(有线电视、电话、网络)管线状况:现有线路走 向、上源位置、距宗地距离、涉及的接入成本等。
4、 燃气管线状况:现有管线走向、管径、上源位置、距宗地距离、
涉及的接入成本等。
5、 供热及生活热水管线状况:现有管线走向、管径、上源位置、
距宗地距离、涉及的接入成本等。
五、规划控制要点
1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 等。
2、 住宅建筑面积、公建建筑而积,配套设施面积,地上及地下建 筑面积,计容积率建筑面积,可售建筑面积等。
3、 综合容积率、住宅及公建分地块容积率,车位配比等。
4、 建筑密度、绿化率及控高。
5、 其他。
附表:项目用地及主要规划指标(参考表一)
第二部分:法律及政策性风险分析
一、 法律风险
1、 土地性质、类别和土地所有权的归属,如果是系统内土地资源,应 明确是锦鲤中心土地还是股份公司土地;股份公司土地应明确是出让 地还是作价出资土地,以及原土地出让金额或作价出资额。
2、 项目取得的方式和步骤,应明确项目通过何种方式获得,包括土地 竞拍/土地变性/股权转让/项目转让等,在项目取得过程中的不确定因 素,是否涉及拆除铁路专用线等特殊设施及其影响因素。
3、 项目取得的主要程序,需要政府有关部门批准的主要环节和审批时 间,可能存在的法律风险和应对措施。
4、 项目合作方式及风险评估:包括是否有合作方,合作采用的主要方 式,合作方的背景及实力,合作的主要目的,可能存在的法律风险因 素等。
二、 政策风险
1、 当地政府对外来投资者的
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