绿城2007-2011房地产财务报表分析.doc

绿城2007-2011房地产财务报表分析
绿城中国控股有限公司
2007-2011年财务报表分析报告
开课班号:48169
指导老师:
组员:
日期:2012年1月1日
目录
- 2 -一、前言
- 4 -二、战略分析
- 4 -(一)行业分析
- 9 -(二)竞争战略分析
- 11 -(三)企业整体战略分析
- 12 -三、会计分析
- 12 -(一)现金流量分析
- 15 -(二)预售订金分析
- 17 -(三)土地储备分析
- 20 -(四)固定资产折旧及减值
- 20 -(五)融资与融资成本分析
- 24 -(六)收入质量分析
- 26 -(七)关联交易分析
- 28 -(八)非关联方应收账款分析
- 30 -(九)会计分析小结
- 30 -四、财务分析
- 30 -(一)短期偿债能力分析
- 34 -(二)长期偿债能力分析
- 37 -(三)资产管理比率分析
- 42 -(四)获得能力分析
- 45 -(五)市场价值比率分析
- 46 -(六)杜邦综合分析
- 47 -(七)现金流量结构分析
- 52 -(八)现金流比率分析
- 56 -(九)财务分析小结
- 57 -五、结语

一、前言
(一)绿城集团简介
绿城房地产集团有限公司,1995年成立于浙江省杭州市,国内知名的房地产企业之一,专注开发系列城市优质房产品,具有国家一级开发资质,历经16年的发展,绿城已辖有70多家成员企业,足迹遍及全国等50多个城市,拥有员工4038余人,2005年转制为外商独资企业,是香港上市公司。
绿城集团的房地产主业,集开发、设计、营销、物业管理与一体,同时涉足教育、体育(足球)、酒店、医院、文化传媒等领域,为人们的美好生活提供系列的优质服务。
绿城集团的使命:“为员工创造平台,为客户创造价值,为城市创造美丽,为社会创造财富”。
绿城建筑的愿景:“真诚、善意、精致、完美”
绿城现阶段目标:希望3年内净资产负债率降至100%
(二)绿城发展历程
1994 年宋卫平从珠海返回杭州时,15 万元起家,于1995年1月,创立绿城公司,开始了绿城的创业之路。
绿城发展历程关键点
(三)绿城问题
每次,导火索都是同一个,梳理绿城自2006年7月香港上市以来的各类新闻,那些对绿城财务状况的质疑,除了捕风捉影的传言,最有力、最让人信服的证据无一例外均引自绿城中国的半年报、年报。
2007年4月,绿城中国发布上市后的第一份年报,称实现营业收入64亿元,同比增加152%,纯利153>.03亿元,同比增长141%。称其是,公司“有纪录以来最高水平”的销售额和纯利表现。
在之后的新闻报道中,绿城中国2006、2007年的年报是极少被提及的,因为2007年亦是楼市行情大好的一年,所有的问题,在那时都不是问题。
问题来了,是在2008年。绿城中国2008年年报显示,其负债率达到140%,,。,%。
2008年年报让绿城的高负债首次引起业界强烈关注,而之后2009年年初的“清算危机”,则让绿城的“资金状况”成为老生常谈的话题。接连两轮宏观调控,但凡市场稍有起伏,绿城的资金状况就被拿出来说事儿,“经久不衰”,绿城集团董事长宋卫平、绿城集团行政总裁寿柏年的电话,每到那时就成“热线”。
2009年,绿城集团曾与平安信托签署框架协议,计划在3年内完成150亿元的融资规模。根据绿城2010年中报及信托机构相关房地产信托计划的统计,绿城在2010年共有6次通过信托融资,,主要涉及中泰、上安、中海、山东国际信托等。今年1-8月,华融、中泰和北京国际信托又相继和绿城合作推出了三款产品,募集金额分别为3亿元、,。目前与绿城有关的信托机构有11家,共发起14款信托产品,。
根据2011年半年报,%,居内地上市房企之首。%。
很多信托业内人士指出,这次银监会的盘查与绿城过高的负债率不无关联,也有说法指出绿城和中海地产之间的“绯闻”或许也是引起银监会注意的原因之一。9月中上旬,有消息称海航将用30亿元收购绿城,后被双方称为“子虚乌有”。无论哪一个是引爆点,其诱因还是绿城资金链紧张。截至6月30日,,总借贷约350亿元。
二、战略分析
(一)行业分析
1、房地产业五力模型分析
就房地产行业而言