城中村改造项目前期营销推广方案.doc

宣恩县旧城改造项目
商业项目招商及销售营销策划提案
华夏鑫龙房地产开发有限公司
2006年9月１５日
第一部分:本项目重要营销背景及营销命题
一．重要营销背景
 

本项目是华夏鑫龙第一个真正意义上的商业地产项目，对华夏鑫龙品牌及本项目住宅营销意义重大.
 
2。商业部分肩负赢利重任
由于地价高企，商业部分是本项目重要利润来源，能否实现商业部分最大化利润将直接关乎本项目的整体赢利水平.
 
3．宣恩县商业地产第一盘
本项目是宣恩县第一个推出销售的上规模的商业地产项目,由此打响宣恩县商业地产第一枪，示范效应强，且具有非常好的新闻题材，需要在营销中善用。
 
4。恩施地区商铺投资回归理性
恩施地区虚拟产权商铺销售受阻，独立产权街铺将重新成为实力投资型客户主流投资品种,对本项目是一个利好。(以上论据,在恩施地区商业地产项目调查报告提到）
 
5。“宣恩旧城改造项目”之概念及资源整合的深远意义
恩施地区是我省未来几年中西部开展的最重要的区域之一，打造“宣恩旧城改造项目”以及由此带来的商业人气预期将同样是本项目的重要营销背景.
二。重要营销命题
 
1.“商”与“铺”的关系
有“商”才为“铺”，招商是否成功、“招商"与“销售”的重要因果关系。
 
2．招商时机的选定
，，将形成强大羊群效应。因此在招商过程中，如何制订“头羊突破"策略尤为关键。
 

关于商铺产权销售时机的选定。一个很重要的规律是:商业开业是商铺销售的坟墓!因此，除非对商业一开业就能形成汹涌人潮有
１0０％的把握，否则应当在开业之前消化9０％？
 

在商业地产中“经营决定价值！”是根本价值规律。本项目未来预期不错,但目前商业人气十分薄弱，如何建立市场信心，除了华夏鑫龙品牌之外，还必须从商业经营角度落足功夫,整合各种社会资源，提升未来商业价值。
 
5．商业与住宅营销的“统一对立”关系
本项目商业与住宅同步销售，但在项目命名、形象设计、宣传推广、销售模式及销售接待中却不尽相同,如何解决其“统一对立”关系，非常重要。
 
6。营销人员的“华夏鑫龙化"
作为一线员工,营销人员将成为项目形象代言人，如何将营销人员在规范基础上“华夏鑫龙化”，是销售过程中需要积极探讨并制订规则的重要事项。
第二部分:整体营销方案（招商部分）
 
一、      　重要时间节点
 
1、确定业态的组合定位、招商策略及招商政策－—－-－－--－－-—-－----－－－———-—---－2０0６年９月30日前
 
２、完备招商物料及法律文件—-—－—-—－－－－--－－－——---—---－--—-—－——-—-———－－-－—-—－-－——－－２００6年10月1５日前
 
3、整合第三方资源－--——－——-——－--—－-－--－-－－－—-—－－--———－－－—---——－—－-—－－-－——--——-－—－-—-2006年１０月15日前
 
4、突破主力商家招商,包括超市、主力店及餐饮、娱乐等——－—-－-－—-－-———2００６年10—11月
 
5、全面展开招商工作－—-－－－---—--——--——－--——－—-－－－--－—-—－--—--———-—--—－—-——-－——－－--－200６年10月-２００７年６月
 
6、首届商家经营研讨会及商户装修动员大会-—－－－—－-－—－－-————－——－--—--－－—-—--２007年8月
 
7、统一开业准备－－—－——－－--—－－-－－-----—－———－——-——-－---—－－-——--－－－－—－—-－——－－－－－—---—-－—2００7年9月
 
8、盛大试业－—-—－—－－－－－-——-—-－—--－—－——--－----—--－—------—－————-—-－－——---－-—－－－--－－－——-—2007年10月18日(拟）
 
 
二、       招商节奏及招商策略概要
 
时间
内容
招商准备期（２006年9月-10月）
主力商家突破阶段（2０0６年10月-２００7年３月)
全面招商阶段（2０0７年4月-20０7年9月）
招商目