城中村改造项目前期营销推广方案.doc

宣恩县旧城改造工程
商业工程招商及销售营销筹划提案
华夏鑫龙房地产开发
2006年9月15日
第一局部：本工程重要营销背景及营销命题
一．重要营销背景
 
1．华夏鑫龙商业地产品牌之作
本工程是华夏鑫龙第一个真正意义上的商业地产工程，对华夏鑫龙品牌及本工程住宅营销意义重大。
 
2．商业局部肩负赢利重任
由于地价高企，商业局部是本工程重要利润来源，能否实现商业局部最大化利润将直接关乎本工程的整体赢利水平。
 
3．宣恩县商业地产第一盘
本工程是宣恩县第一个推出销售的上规模的商业地产工程，由此打响宣恩县商业地产第一枪，示范效应强，且具有非常好的新闻题材，需要在营销中善用。
 
4．恩施地区商铺投资回归理性
恩施地区虚拟产权商铺销售受阻，独立产权街铺将重新成为实力投资型客户主流投资品种，对本工程是一个利好。〔以上论据，在恩施地区商业地产工程调查报告提到〕
 
5．“宣恩旧城改造工程〞之概念及资源整合的深远意义
恩施地区是我省未来几年中西部开展的最重要的区域之一，打造“宣恩旧城改造工程〞以及由此带来的商业人气预期将同样是本工程的重要营销背景。
二．重要营销命题
 
1．“商〞与“铺〞的关系
有“商〞才为“铺〞，招商是否成功、进驻商户是否有持久市场生命力将是商铺产权营销的重要前提。本工程应重视“招商〞与“销售〞的重要因果关系。
 
2．招商时机的选定
关于招商时机的选定。商业招商是一个周期相对长的营销工作，尤其是著名品牌的谈判。但一旦突破著名品牌，将形成强大羊群效应。因此在招商过程中，如何制订“头羊突破〞策略尤为关键。
 
3．商铺产权销售时机的选定
关于商铺产权销售时机的选定。一个很重要的规律是：商业开业是商铺销售的坟墓！因此，除非对商业一开业就能形成汹涌人潮有100%的把握，否那么应当在开业之前消化90%以上可售单位。如何实现这个营销目标？
 
4．商业经营推广对工程的价值提升
在商业地产中“经营决定价值！〞是根本价值规律。本工程未来预期不错，但目前商业人气十分薄弱，如何建立市场信心，除了华夏鑫龙品牌之外，还必须从商业经营角度落足功夫，整合各种社会资源，提升未来商业价值。
 
5．商业与住宅营销的“统一对立〞关系
本工程商业与住宅同步销售，但在工程命名、形象设计、宣传推广、销售模式及销售接待中却不尽一样，如何解决其“统一对立〞关系，非常重要。
 
6．营销人员的“华夏鑫龙化〞
作为一线员工，营销人员将成为工程形象代言人，如何将营销人员在标准根底上“华夏鑫龙化〞，是销售过程中需要积极探讨并制订规那么的重要事项。
第二局部：整体营销方案〔招商局部〕
 
一、       重要时间节点
 
1、确定业态的组合定位、招商策略及招商政策------------------------------2006年9月30日前
 
2、完备招商物料及法律文件------------------------------------------------------2006年10月15日前
 
3、整合第三方资源------------------------------------------------------------------2006年10月15日前
 
4、突破主力商家招商，包括超市、主力店及餐饮、娱乐等---------------2006年10-11月
 
5、全面展开招商工作---------------------------------------------------------------2006年10月-2007年6月
 
6、首届商家经营研讨会及商户装修发动大会---------------------------------2007年8月
 
7、统一开业准备---------------------------------------------------------------------2007年9月
 
8、盛大试业---------------------------------------------------------------------------2007年10月18日〔拟〕
 
 
二、       招商节奏及招商策略概要
 
时间
内容
招商准备期〔2006年9月-10月〕
主力商家突破阶段〔2006年10月-2007年3月〕
全面招商阶段〔2007年4月-2007年9月〕
招商目标
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