大连红星滨海项目第一阶段规划设计任务书.docx

大连红星滨海项目
第一阶段规划设计任务书
目录
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2•项目定位及发展策略 4
3•规划设计原则及物业类型配比 8
1 .项目概况
项目区位
本项目位于中国著名滨海城市大连市经济技术开发区大窑湾地区，距离大连
中心区约30公里，轻轨车程及自驾车程约 30分钟，在天气晴朗的时候可以 看到市区；距离大连开发区的核心区约 5公里，10分钟车程；距大连周水子 机场25公里；据沈大高速公路约 10公里。
项目所在的区域属于“大大连” “西拓北进”的重点发展方向之一，未来规划
是大连新城区的组成部分之一。
01 —项目区位图

200万平方米，包括道路、政府公共配套设施、山林地和 可开发用地，其中可开发用地约 112万平方米，。
规划指标：综合容积率 ，总建筑面积153万，地块被分为 25块，其
中一类居住用地 6块，占地面积 349100平米；二类居住用地 17块，占地面积
695000平米；商业配套用地 1块，占地面积 44000平米；混合开发用地一块， 占地面积89800平米。
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02 —项目地块图
（另行提供）

? 在地块西北侧边缘，有两个通讯基站。在地块北部有 220KV咼压走廊通过。
距离地块中部边界约 500米处有公墓，目测可见。距离地块南部约 1公里处
为太平洋石化，可能对地块带来空气污染。
06 —项目周边示意图
2项目定位及发展策略
价值定位：
关键词：国际化、城市价值、山海资源价值
城市价值：本项目是未来城市中心区的滨海高尚居住社区，区位、交通、配套、 环境极具现代都市意向；
资源价值：充分利用山海文章，展现独具魅力的高品质海岸生活方式和超前人居 理念；
国际化水准：充分重视社区配套及国际化设施，打造高标准国际化生活社区，发 挥城市级商业作用，结合水岸设计，使之成为新城区焦点；
形象定位：
者E市文明下的山海生活休验场
关键词：都市感、国际化、体验式、山海资源
客户定位
不同目标客户群体特征分类与总结：
全国财富客户：
背景特征：北中国范围， 以私营业主，企业法人、高层，演艺明星等为代表的
活跃的财富阶层，通常在 40-50岁，阅历广
行为特征：
反复置业：对于房子，客户关注的不是房产数量，而是新的房产是否能满 足自己不断攀升的价值需求，均选择具备城市价值中能够代表其价值的最 高端的项目。
投资趋向：不再关注物业的短期回报，而是将物业作为一种资产长期持有， 更看重物业自身的升值与保值特性，在一定程度上是对于稀缺资源的占 有。
支付趋向：拥有较强的支付能力，能都承受较高的单价与总价，不再被卖 方的打折，赠送等方式打动，原为服务买单。
产品要求：一般选择户型较大的产品，强调对产品的资源占有，包括土地 资源的占有以及海洋资源的占有，更有效地作为资产来持有，以及体现身 份，希望得到更多的空间，而不是单纯的面积。
服务要求：体现尊贵舒适的都市生活，要求提供的服务在高品质的同时， 强调贴身管家式的尊贵服务，尽可能的复合与完善。同时保证自身生活的 私密。
价值关注点： 海资源占有、土地资源占有 、贴身尊贵的物业服务
产品形式的需求：独栋别墅产品 与大户型的滨海豪宅产品
移民养老客户：
背景特征：主要来自东三省，以私营业主、生意人为主，兼有企业高层、权力 公务员，年龄35-45
岁左右
行为特征：
投资趋向：看中开发区的未来发展和良好的居住环境，希望将来到开发区 居住，关注家庭，主要为了子女教育落户、自身养老等目的。多与当地有 良好的人脈联系或者事业联系。
支付趋向：拥有较强的支付能力，能都承受较高的单价与总价，对产品形 式和社区环境有较高的要求，但不过分追求大面积
产品要求：一般选择较舒适的产品形式与产品面积，或者实现一定的产品 形式升级来提升居住品质，以洋房、联排等类别墅产品为主要需求
服务要求：需求完备的配套设施和周到的物业服务， 同时讲究服务的实际,
满足正常的生活，对生活的便利和舒适要求比较高，部分客户关注教育等 配套设施。
置业关注点：产品形式与面积舒适性、社区环境、满足日常生活配套设施 产品形式的需求： 舒适空间的高层、洋房、联排等类别墅产品为主要需求
资源度假客户：
背景特征：（泛）公务员、企业中高层、私营业主等， 30-45岁左右
背景特征：主要来自东三省，以私营业主、企业中高层为主， （泛）公务员、
年龄30-50岁左。
行为特征:
投资趋向：为海买房，强势稀缺的海景资源是置业的首要驱