购物中心的规划与招商策略.ppt

缔造百年持续繁荣的购物中心
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美格行商业地产
购物中心的规划与招商策略
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一、商业地产与购物中心的市场定位  
二、购物中心的业态规划与商户组合 
三、购物中心招商的特点与存在问题
四、零售商家拓展分析
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一、商业地产与购物中心的市场定位
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商业地产发展的三个阶段
1、2000年以前 “商业、地产分离阶段”
2、2001——2005年 “商业、地产叠加阶段”
3、2006年以后 “商业、地产融合阶段
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“商业、地产分离阶段”（商铺地产）特征
1、简单引用住宅开发模式来开发商业项目
2、地产商对商业项目的开发以“商铺销售”为主要目标，忽视商业项目的定位和业态规划，商铺销售多为直接销售模式
3、对商业项目的经营管理也简单停留于物业管理阶段
4、这个阶段多数销售的商业项目其结果大多经营混乱
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“商业、地产叠加阶段” （商业+地产）特征
1、提出了“商业地产”概念，“商业地产”风靡全国，其开发模式已明显不同于住宅地产开发模式
2、将“商业”和“地产”进行简单叠加， “商业”更多地从属于“地产”，“招商”也是为了“商铺销售”
3、这个阶段的地产商仍以尽快销售商铺实现短期套现为主要目的
4、商铺投资者不成熟，容易为各种诱人的“返租”回报和付款方式所吸引并投资
5、多数项目不重视经营管理
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“商业、地产融合阶段” （商业地产价值融合）特征
1、地产商与零售商关系将更为紧密、角色互相交融
2、“只租不售”渐渐成为大型商业地产项目运作的基本准则
3、“做对程序”成为商业地产领域的流行语
4、注重经营和业绩
5、商业地产金融功能和模式在国内将有广阔发展前景
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“商业、地产融合阶段”出现的动因和历史背景
1、商业地产领域的市场机制正在发挥其威力
2、商业地产开发商实力增强
3、中国加入WTO，众多国际连锁品牌商家的进入，国内零售商家也日趋成熟并努力实行连锁品牌化
4、国家宏观政策允许国际基金介入商业地产领域
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商业地产开发首先需要明确的问题
1、市场定位：购物中心、主题商场或专业市场？
2、开发策略：短期收入或长期现金流（租售关系）？
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