深圳华侨城地产尖岗山纯别墅项目可研报告.doc

深圳华侨城地产尖岗山纯别墅项目可研报告
深圳华侨城地产尖岗山纯别墅项目可研报告
目录100
I目录
5第一部分土地开发策略
513>.问题的提出及解决









22第二部分项目分析
221. 项目地盘解析









33第三部分项目定位






45附录项目发展背景研究















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第一部分土地开发策略

华侨城地产和招商地产合作竞得尖岗山片区第一块出让土地,约为整个尖岗山片区的十分之一,但地块存在以下开发难点:
该地块为尖岗山片区第一块开发土地,片区内部基础设施不完善,片区内外生活配套缺乏,且片区公建配套建设的时间表未定,存在一定开发风险;
地块临近高速公路,噪音影响大,也破坏了自然景观;
地块条件优势不明显,尤其在东区,所处位置地势较低且平缓,不利于高档低密度住宅的形象塑造;
由于尖岗山片区的整体形象尚未树立,项目开发时对片区形象整体推广的难度大且成本较高,而且该地块的地价较高,楼面地价达5440元/平方米,较高的开发成本决定了开发项目日后的售价将超过10000元/平方米。
根据上述分析,我们认为目前该地块的开发条件开发高档低密度住宅的难度较大,但本地块的高成本又决定了该地块开发必须走高档路线提高收益,因此形成矛盾。建议争取取得整个尖岗山片区用地进行综合开发。

对政府而言,有利于尖岗山片区规划建设的整体性,华侨城和蛇口的成功、银湖失败,说明了综合开发的优势。
蛇口及华侨城综合开发的优势有目共睹,综合开发、统一规划和管理,使两片区功能布局合理,配套设施完善,社区居住氛围浓郁,住宅的保值升值空间大;
而银湖片区采用分宗出让土地,由各开发商自己开发,缺乏统一的规划和管理,出现了各种各样的问题。首先,土地分宗出让,拿到土地的开发商知名度不高,开发势力较弱,其开发的高档住宅项目建筑设计和园林规划缺乏特点,档次不高;其次,由于各开发商自行开发,各个小区的建筑风格各异,缺乏协调性;而且,各发展商在开发时,并不注意在景观利用上的互补和协调,出现了后建项目挡住先建项目这类争夺景观资源的现象;另外,由于银湖片区缺乏统一规划,片区公共配套设施缺乏,主要以小区内部配套为主,这不仅增加了开发商的成本,却仍然不能够解决配套不足的问题。
综合开发有利于政府融资,降低政府资金投入和管理压力。由企业进行综合开发,政府可以充分利用企业资金,减少财政投入,同时不必参与具体的开发管理,而从宏观层面进行协调和配合,可以降低政府的管理压力。
对华侨城和招商而言,综合开发,可利用本地块与其他地块的互动,化解本地块的不利条件。可以在产品类型的搭配上,景观的利用上,使现有地块得到最佳的利用。
是华侨城地产和招商地产塑造品牌的需要。整个尖岗山片区规模大,规划定位为高端住宅,进行综合开发不仅能够充分发挥华侨城地产和招商地产的开发优势,而且有利于提升两公司的形象和塑造品牌。


在整个尖岗山片区的综合开发策略上,主要有以下几种开发模式可供选择:
(1)旅游开发带动房地产开发