别墅年度营销推广策略样本.doc

丽水湾别墅
营销推广整合方案
盈创置业·丽水湾项目组
3月10日
序言
伴随丽水湾项目各项工作顺利进行, 同时依靠政府政策利好改变、 区域房地产市场良性改变, 本项目立即进入担心开工及开盘准备工作。 我们在对丽水湾保持信心同时, 也应该随时做好迎接市场挑战准备, 下面我们就项目标整合推广和市场营销做出定性定量安排, 而且我们将预留调整和补充空间, 从而确保高速高效高质地完成丽水湾销售和服务工作。
·丽水湾用户分析
以下是依据对12月17日至3月7日来访共235批次用户进行统计后分析结果。
结论1: 用户认识丽水湾关键路径关键是经过报纸广告和户外广告
绝大部分用户是经过报纸广告、 户外广告了解本项目, 说明前期宣传基础上达成了通知市场这一目标。 因为用户对楼盘无法形成较深刻认识, 所以并未造成口碑效应。 提议后期广告、 公关活动注意针对各卖点作宣传, 同时样板别墅应立即推出。
结论2: 用户购房最关心问题是价格和工程进度
来访用户中, 价格和进度是最为关心问题, 其次为环境、 户型、 面积。 说明丽水湾项目标价位必需得到楼盘品质和宣传推广有力支撑。 其它问题如位置、 环境等能够经过推广计划进行全方位诉求, 同时明确工程进度这一要素。
结论3: 用户需求面积在250—350平方米之间
用户普遍接收面积在250—350平方米之间, %。 %用户选择350—400平方米户型。 另外, 选择400平方米以上或250平方米以下只占极少数。 提议开发250—350平方米户型为主, 其它面积为辅, 以市场需求决定产品定位。
结论4: 用户普遍接收别墅总价160万以内
有23%消费者认为160万以上价格能够接收, 而有77%消费者认为价位应在160万以内。 提议项目主力户型价格不宜超出160万; 而其它相对很好户型可合适提升价格, 满足不一样层次需求。
结论5: 用户比较关心层数是二层半这一传统别墅类型
75%用户喜爱二层半这一传统别墅类型, 所以提议丽水湾别墅以这一类型为主, 同时要做到精、 准、 细、 巧, 并形成和其它竞争楼盘差异化, 从而拉开和竞争对手在产品品质上区分, 快速抢占别墅这一高端市场。
结论6: 用户需求户型以五房、 六房居多
本项目用户比较接收五房、 六房户型, 选择七房、 八房只占极少数。 另外, %消费者选择其它户型。 其原因有: 1、 很多用户不了解别墅户型设计, 不知道别墅应该设置多个房间？怎样部署？2、 部分用户有自己设计考虑。 所以, 本项目应考虑在户型优势宣传上多下工夫, 做到扬长避短。
结论7: 用户要求交房标准不高, 偏好框架结构。
%用户选择初装修; %用户喜爱装修自己别墅, 所以对交房标准要求并不高。 提议在交房营销手段上依据实际情况作合适调整。 另外, 据了解, 90%以上用户对砖混结构难以接收, 而较偏重于框架结构。
结论8: 用户关键选择银行按揭付款方法
90%用户选择银行按揭, 只有少部分用户选择一次性付款。 这符合南宁市场消费水准。 另外, 3%用户没有明确表示付款方法, 其原因有: 1、 持币观望; 2、 正在进行购置前比较选择。 提议在营销手段上推出部分刺激市场政策, 同时应尽可能多得到银行优惠以吸引用户。
结论9: 用户年纪组成以40岁左右居多
来访用户中, 以40岁左右居多, 这些人工作多年, 有一定积蓄, 有事业基础及社会地位, 对未来充满信心, 所以勇于超前消费。 同时她们理智、 成熟、 有主见, 消费没有盲动性, 购置时会从价格、 地段、 品质及服务等方面原因综合考虑问题。
结论10: 用户顾虑原因较多, 现在信心不足
比如: 价格什么时候确定？楼盘实际情况怎样？周围环境会不会被破坏？因为丽水湾别墅最终价格没有出来, 所以几乎全部用户全部很关心这个问题, 这也成为影响用户购置最关键原因。 另外一个是样板房问题, 用户仅凭图片和沙盘无法取得楼盘感性认识, 她们需要更多信息。 比如一幢样板房或经过三维动画、 虚拟现实等高科技手段来表现楼盘特色全部是很好手段。 还有就是大部分用户全部对周围风景感到挺满意, 不过很担心以后会不会遭到破坏。
·销售目标
销售分段周期
依据项目现实状况和市场情况,“丽水湾”销售分为四个阶段:
销售时段
起止时间
销售目标
累计栋数
市场引导期
3月15日—4月18日
10％
11
开盘强销期
4月19日－10月18日
45％
51
续销期
10