世联2011年珠海保利金湾地块营销策略报告.doc

世联2011年珠海保利金湾地块营销策略报告
谨呈:保利房地产(集团)股份有限公司
保利金湾地块营销策略报告
世联地产
回顾及启发
①市场回顾
②项目回顾
③品牌回顾
④目标理解
⑤ 2011年品牌及项目运营策略
01
珠海市场成交稳定,价格增长明显;
市场回顾一
珠海市场施工面积保持较为平稳,竣工面积呈轻微下降趋势。
商品房销售额自07/08年异常反复之后,总体呈平稳趋势;
销售均价自2007年始呈上升趋势,2010年涨势较快。
珠海没有市场,只有明星;大品牌占据主要市场份额;内外皆荣;
市场回顾二
2010年开发商销售排名
排序
开发商
销售金额(亿元)
1
华发
6>583>.25
2
万科

3
格力

4
中信

5
招商

6
中海

7
珠海南福

8
金地

9
珠海新光置业

10
仁恒

2009年开发商销售排名
排序
项目
销售额(亿元)
1
正邦

2
和记黄埔

3
仁恒

4
中化方兴

5
华发

6
恒晟

7
万科

8
绿景

9
远大

10
汇基

2008年开发商销售排名
排序
开发商
销售金额(亿元)
1
格力

2
华发

3
仁恒

4
中珠

5
汇基

6
正邦

7
路桥

8
中骏

9
燊荣

10
森于

市场明显分化,主城区以中高端供应为主,全线破万;西区坦洲成为刚需产品主供应地;
市场回顾三
情侣路沿线——珠海金边线
供应产品:170-300㎡三房/四房为主
置业群体:本地高端客户,外地投资客户,特别是内地、珠三角客户
价格区间:-/㎡,-7万元/㎡
代表楼盘:凤凰山一号、凤凰海域、绿洋山庄、钰海帝景、中海银海湾
新香洲——COD新区
供应产品:改善性主流产品,以90-150㎡两房至四房为主
置业群体:珠海本地首改客户为主
价格区间:-/㎡
代表楼盘:仁恒星园、金地伊顿山、中珠上城、香山人家
前山——工业区,近年住宅供应集中
供应产品:90-140㎡两房至四房为主
置业群体:本地首置及首改客户
价格区间:1-/㎡
代表楼盘:招商花园城、幸福里
南屏——前山河高端滨水住区
供应产品:120-200㎡三房/四房为主
置业群体:本地首改、再改客户,外地度假投资客户
价格区间:-/㎡,别墅5万元/㎡
代表楼盘:华发新城、华发世纪城、中信红树湾
吉大——珠海CBD
供应产品:130-200㎡三房/四房为主
置业群体:本地首改、再改客户
价格区间:-/㎡
代表楼盘:格力广场、锦园、新光御景山
西区——新兴城市住区
供应产品:90-120㎡两房/三房为主
置业群体:本地首置、首改及内地度假客户
价格区间:-/㎡,别墅:-/㎡
代表楼盘:时代山湖海、里维埃拉、珠光新城、东方威尼斯、万威美地、西江月等
坦洲——珠海后花园
供应产品:80-120㎡两房/三房为主
置业群体:珠海本地首置客户为主
价格区间:-/㎡
代表楼盘:中颐海伦堡、锦绣阳光花园、东城四季、龙光海月城邦、中澳世纪城
珠海市场客户种类丰富,易于接受新事物,喜爱跟风;
市场回顾四
万科是全国最大的开发商,你看当年万科金域蓝湾卖的时候,价格多贵啊,还这么多人买!
——万科MAGA巡展客户语录
我好几个朋友来看过,都说这里很好,过来看看到底怎么样!几个朋友可以一起买嘛。
——中信红树湾现场客户语录
西区市场客户结构呈现多元化趋势,规划带动下的投资价值被关注
市场回顾五
客户对保利的印象(客户语录)
1、有名的开发商,大品牌,有实力;
2、品牌挺好的,产品比较使用,一般投资效益都不错;
实力雄厚、产品使用、投资回报率高
市场对保利有一定认知度,但了解不深,气质未显
市场回顾六
城市新兴区域,中等规模城市精品社区,快销型刚需产品
项目回顾
①珠海市场第一品牌阵营,产生溢价
保利目标
③形成潜在客户基础及口碑
③形成并维系忠诚客户群
②项