天津滨海浙商大厦写字楼项目整合营销执行细案.doc

天津滨海浙商大厦写字楼项目整合营销执行细案
2008整合营销执行细案
在整体销售进度过程,各个阶段环节要紧密衔接,以项目总领的品牌形象推广为导航,步步为赢,节节攀升,稳健有序地提升销售价格,整个销控过程必须严格地把握市场的行情动态,按照既定的销售进度计划与节奏,根据市场动向及时调整营销方案,化解销售瓶颈,最终顺利确保项目全程市场化的成功运作,确保项目收益最大化的实现。
整合营销整体说明
开盘前阶段工作划分
营销工作
客户线
08年销售阶段划分及工作主要思路
阶段划分
销售四阶段
121>.6—
销售三阶段
—
销售二阶段
—
销售一阶段
—
开盘阶段
—
蓄势阶段
—
价格线
推售线
推广线
需蓄客目标2500组
发放积分卡,
积分处于加速阶段。
大面积撒网
强势亮相,迅速
确立本案知名度
选择楼层及户型
进行市场初探
反复试探价格,为开盘
定价提供有效支撑
需蓄客目标1100组
积分逐日递减阶段
持续大面积撒网
客户强有力的转化
低价入市快速抢占市场,
形成开盘热销之势,
消化上阶段积累客户
公寓:9361元/m2
工作室:8600元/m2
强势推出主力户型
整合各项推广手段,
持续掀起项目推广热潮,
将项目全面推向市场
需蓄客目标1100组
逐步缩小渠道拓展面,
开始由面向线,
纵向深挖
完成销售进度的基础上
稳步提升销售均价
公寓:10017元/m2
工作室:8941元/m2
消化前期剩余单位,
楼层陆续推出
优化渠道,考虑奥运会
不做大规模的宣传推广工作
加大渠道推广力度
需蓄客目标1100组
逐步缩小渠道拓展面,
继续由面向线纵向深挖
持续稳健提升销售价格
公寓:10300元/m2
工作室:9350元/m2
各楼层、户型陆续放开
集中投放
发挥情景营销
客户营销的作用
需蓄客目标680组
由线及点进行集中
的客户挖掘
价格持续小幅上升
公寓:10575元/m2
工作室:9450元/m2
各楼层、户型陆续放开
利用示范区作用
掀起新一轮宣传热潮
挖掘老客户
需蓄客目标680组
集中客户类型挖掘
年终小幅提价
公寓:11158元/m2
工作室:9619元/m2
推出少量高楼层,
带升价值提升,
为来年营销打基础
针对老客户设计
宣传推广活动
实现年终销售任务
蓄势阶段(2008年4月20日—6月21日)
阶段销售目标:需蓄客2500组,支撑开盘消化11000㎡的面积;
客户线
大面积撒网:在市区、滨海新区、投资比较活跃的外埠区域广泛撒网,通过广告手段(户外、网络、平媒)及渠道手段(短信、DM、巡展、行销)组合运用,向目标客群广泛告知本项目信息,同时经过一段时间的广泛宣传后,进行第一轮的客户筛选。
积分卡活动方案:此阶段主要为发放积分卡阶段,且积分卡在此阶段处于加速阶段。
4月20号,积分活动开始
自4月20日进场蓄势开始,凡意向客户可在外卖场、巡展场或售楼处登记客户购房意向资料和个人相关信息后,领取意向客户积分卡;
客户自领取之日起开始享受滨海浙商大厦购买积分累计优惠;
自客户领取之日起每日计入购买优惠1分值;凡在5月24日认购客户享受5倍积分加速在此期间客户积分卡根据时间累计积分;
在认购期间每一分值折合优惠购房款88元人民币;
根据积分卡优惠点的累计折合优惠额度直接冲抵购房款;
6月22日开盘后积分开始递减
在6月22日开盘后一周内,如未成交,则积分卡每天递减22分,即以人民币1936元/天的速度
递减,一周后全部积分作废,以此来促进客户快速成交。
注:满分为174分,累积金额为15312元。
4月20日-6月21日对天津地区投放短信250万条、DM单10万份、商场、超市巡展2个月
说明
户外、网络、平媒
广告手段
1、投资类客户;2、高消费类客户;
3、商务类客户;4、区域特殊客户;5、高档固定资产业主; 6、市区及滨海区商场超市; 7、企事业单位;8、驻津机构;9、高端写字楼;10、高档住宅别墅区域:
渠道手段
(短信、DM、巡展)
天津
渠道范围
蓄客手段:大面积撒网
4月20日-6月21日对滨海地区投放短信200万条、DM单10万份、商场、超市巡展2个月
说明
户外、网络、平媒
广告手段
1、投资类客户;2、高消费类客户;3、商务类客户;4、区域特殊客户;5、高档固定资产业主; 6、滨海区商场超市; 8、高端写字楼;9、高档住宅别墅区域: 10、高档汽车的4S店;1