舒城县干汊河镇项目定位报告.doc

舒城县干汊河镇项目定位报告
干汊河镇项目定位报告
合肥智联不动产评估咨询有限公司
2011,让干镇因福凯而精彩!
福凯宗旨:品质领先、信誉至上、以人为本、精益求精

项目定位的前提,首先需要明确一个问题
此次项目开发的意义何在?
——这是福凯第一个房地产开发项目
——这是干镇首个正规地产开发项目
我们的首要任务是:
提升企业开发实力!
树立福凯的品牌形象!
实现利润最大化!
方案思维导图
目标
区域前景
市场分析
本体界定
项目SWOT分析
项目产品定位
项目发展建议
项目价格定位
项目营销计划
执行
1、区域功能定位
2、干镇基础情况
区域前景
干汊河镇正由一个小集镇发展成为舒城重要的
旅游重镇、工业重镇、农业重镇、商业重镇
1、区域功能定位
干汊河镇——舒城西区的重要核心
舒城县城的西大门——干镇位于舒城县县城西郊约5公里处
万佛湖的第一门户——干镇是通往国家AAA级风景名胜万佛湖的必经之路
舒城县的风景名胜——名人故里:周瑜、胡底的家乡;古迹景点:七门堰、周瑜城、柳抱泉所在
重要的工农业基地——五大百亩以上成片农业基地;建材、羽绒、丝麻、农副四大系列支柱产业
繁华的中心商业镇——四条街市和四个专业市场
西承万佛湖
东临舒城县
2、干镇基础情况
地理概况:东北紧临城关镇,南靠阙店乡和春秋乡,西接棠树乡和万佛湖镇,北邻柏林乡,东与马河口镇为邻,全镇总面积801>.4平方公里,全镇南北长,东西窄。
城镇规模:全镇辖20个行政村、1个街道,503个村民组,16383户,,总劳力3万多人。
基础设施:镇区内有110千伏变电所一所,自来水厂一家,集镇给排水功能完善;通程控电话、有线电视、网络;4条商贸街、4个专业市场。
交通情况:境内有舒岳路、杭埠河横亘东西,干秦路、干朝路、干棠路纵穿南北,建成了环镇路4公里、水泥路1公里,主干道舒岳路实现柏油路面,小镇内主路全部硬化。
主导产业:干汊河镇有羽毛产业加工企业50多家、个体大户上百家,全国有80%的鸭毛都集中到该地进行交易,分检和加工。
区域前景
干镇将成为舒城县的——新兴热点区域
——经济增长迅速,工、农、商业稳步发展
——城市规划良好,基础设计建设完善
——旅游资源丰富,拥有众多名胜古迹
干镇房地市场
1、干镇市场状况
2、干镇市场分析
3、舒城房地产市场分析
4、宏观市场分析
1、干镇市场状况
№1:干镇现有4条商贸街,并配套建有4个专业市场——建材市场、竹木器材市场、百货批发市场、大米市场
№2:已建成的4条商贸街,均属于商住一体项目,兼具居住和商业功能,多为双层建筑。
№3:没有正规开发楼盘,市场属于初级阶段
市场现状:属相对真空地带,无正规楼盘,仅有少量地方政府筹建项目
年代
项目
规模
性质
1993年
周瑜商城
300米
市政建设
1994年
牧马新市
800米
市政建设
1998年
乌羊新村
250米
市政建设
2003年
汉寿街
320米
台胞投资
在建
东吴一条街
——
市政建设
干镇地方政府筹建项目
2、干镇市场分析
居住习惯分析:
№1:建筑多为2~3层房屋,楼下门面,楼上住宅
№2:居民通常拥有2~4间门面,每间门面通常在30㎡左右
№3:建筑风格受干镇旅游规划的影响,多以徽派风格为主

开间通常在3米左右
进深通常在10米左右
2、干镇市场分析
交易习惯分析:
№1:居民在房屋买卖中,没有明显的住宅和商业的划分
№2:没有平方米的感念,价格多以按房屋间数计算
№3:在买卖中2层以上,通常作为附属,不单独计算价格

2、干镇市场分析
市场价格分析:
由于当地居民无面积概念,无法得出房屋准确面积,根据当地普遍情况,以下房屋面积,均按每间房屋30㎡进行估算。

出售位置
房屋情况
总面积
(㎡)
计价面积
(㎡)
出售总价
(元)
估测单价
(元/㎡)
售况
街道西端
4间门面
单层
带院子、池塘
200
120
50万
4167
待售
街道西部
2间门面
双层
120
60
30万
5000
待售
街道中部
北面巷口内侧
1间门面
双层
60
30
25万
8333
待售
№1:干镇主干道“舒岳路”:
——西段门面作为住宅使用;
——主干道中东部,项目地块北面,市场成熟,售价和租金较高。
2、干镇市场分析

出租位置
房屋情况
总面积
(㎡)
计价面积
(㎡)
年租金
(元/年)
月租金
(元/㎡)
租况
北面原美菱门面
2间门