2021年度济南魏家庄商业综合体项目市场研究报告.doc

济南魏家庄商业综合体项目市场研究汇报
百年商埠区复兴之光
-万达·魏家庄项目市场研究汇报
面临困局
目标
目标下战略
市场定位
实现
回复
研究范式
研究方法
电话调研
问卷调查
网络调研
用户访谈
实地“踩盘”
住宅问卷调查
写字楼问卷调查
商业经营户访谈
企业办公需求访谈
上篇: 站在高处, 审阅宏观
PART1
PART2
PART3
PEST分析
主城区区域分析
土地市场分析
宏观分析
C-PEST模型
经济原因(Economic)
关键经济指标
产业结构
GDP及增加情况
人均可支配收入
年末人均储蓄余额
固定资产投资
……
社会原因(Social)
关键人口增加情况
城市化率
项目周围情况
技术原因(Technological)
新技术
新工艺
新材料
政策原因(Political)
国家政策、 法规
城市总计划
片区发展计划
城市化原因（Civilization）
宏观分析
济南城市化发展轨迹
前期
中后期
城市化理论: 一个达成50％（中后期）左右时, 城市化进程将展现20年左右高速发展阶段, 当城市化水平达成70％以后, 城市化进程将进入平稳发展期。 --纳瑟姆
济南从开始, 进入城市化高速发展期。
宏观分析
政策原因
政策引导和调控力度加大
政府政策导向在济南城市化进程中居于关键地位, 经过有效率城市建设制度安排, 促进城市基础设施建设合理有效利用, 提升城市土地利用效率, 促进房地产开发, 以满足社会经济发展。
强拆1000万平米“野楼盘”;
底建成17><40万平米经济适用房;
17个旧城改造进入实质运作;
<49个（共53个）片区控规集中出台;
, 济南房地产
调控年!
强力推进11运“奥体”片区成熟;
“东拓、 西进、 南控、 北跨、 中疏”发展战略决定了济南市未来城市走向。 城市向东、 向南发展趋势, 扩散效应显现。
城市中部是济南展现泉城特色风貌区域。 配套成熟完善, 商业和商务气氛最好, 消费者认同度也最高, 提升和保护是该区域发展两大关键词。
中部旧城功效定位: 人居环境优美, 各类设施齐全新兴城市街区
整体城市发展和计划
济南市政治、 经济、 教育、 商务等功效区较为集中, 中心积聚效应仍然显著。
行政机关: 山东省省级政府部门和济南市关键政府部门集中在城市中心城区。
商业中心: 市级商业中心在中心城区, 以泉城路为关键, 呈放射状。
文教区域: 关键高等院校集中在中部东向和南向区域。
商务办公: 集中在泉城广场、 二环东路、 山大路、 经十路等区域。
区域发展计划
商埠片区
顺
河
高
架
路
纬
十
二
路
胶济铁路
经十路
该片区将以保护为主, 打造拥有百年历史文化积淀商埠区。
总
用
地
面
积
约
8381>.56
公
顷
两市复兴
三区保护
经纬格局
环链渗透
区域发展计划
新型商埠区
　　济南拟结合旧城区改造和建设, 在市中区计划建设集历史文化、 旅游休闲、 商贸为一体新型商埠区。 其中, 魏家庄片区将成为新商埠区关键片区。
　新商埠区将由四部分组成, 具体包含魏家庄片区、 馆驿街片区、 大观园片区和万紫巷片区。
宏观分析
经济原因


%
%
%
固定资产投资年均增加20.<4%
生产总值平均增加1<%
多年来济南市各项宏观经济指标一直保持快速增加趋势; 经济助推及需求拉动必将带动济南市房地产市场快速发展。
济南市固定资产投资及房地产投资展现逐年上升趋势, 即使房地产投资受政策影响较大, 但从统计数据能够看出, 房地产投资增加速度开始显著回升。
宏观分析
经济原因
伴随第三产业在整个产业结构中比重逐年提升, 房地产业发展前景及对整个产业结构、 整个社会贡献也会逐步凸显。
济南市从到, GDP总量、 人均GDP及GDP增加速度全部保持在一个较高水平。 GDP快速、 稳定增加给房地产开发提供了一个稳定经济基础。
宏观分析
经济原因
济南市市区居民人均可支配收入及其增加率快速增加, 估计以后几年将连续增加。
200<4年到, 年末城镇居民人均储蓄存款余额亦不停增加。 , 其增