2021年[青城山策划方案] 青城山.docx

[青城山策划方案] 青城山

　　序言别墅市场的升温及青城山休闲产业的兴起为成全部楼市注入了一股活力。本案在青城后山深处，以独立别墅、联排别墅为主体，挟青城山自然美景，拥有800亩至千余亩宽广天地。以此为基础，本案必将成为最受关注的楼盘之一。
　　作为专业的营销代理企业，能有幸参加这一成全部房产史上的重大个案，我们感到如履薄冰，责任重大。下文将从市场分析、项目分析、投资回报分析、策划销售方面提出我们的看法，供贵企业参考。
　　在此，谨对世宇企业给这么的机会表示由衷的感谢！A房产策划销售有限企业2021/2/7别墅：在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。
　　——引自（当代汉语词典）目录序言市场分析一、大市场环境二、成全部别墅及小型住宅市场特征三、青城山区域市场特征产品分析一、本项目概况二、本项目关键制胜点三、本项目优劣势分析投资回报分析一、建筑成本二、销售成本三、市场价格预计四、投资回报计算策划销售一、本项目策划关键二、销售准备工作关键三、推盘时机四、造势运动市场分析一、大市场环境1、利多原因a、政府坚持以扩大内需牵动经济，采取多种方法激励消费者购房、购车，而且伴随基建的规模化发展，一轮又一轮的富有阶层将源源不停地产生。
　　b、美国自事件后，经济复苏可望于今年3月份开始，这有利于全球经济稳定，鼓舞消费信心。
　　2、利少原因a、wTo的加入反而在近期造成消费真空，持币人群增多，购房、购车等观望心态严重，近期房市低迷直接表现出这一点。
　　b、股市动荡，即使有转好迹象，但股民信心不足，广大市民也感到了经济不稳定所带来的风险。
　　二、成全部别墅及小型住宅市场特征1、二环路以内小型住宅以浣花风景区为代表的市中心小型住宅，表现出黄金位置的全部优势，“稀有”往往是这些楼盘宣传广告语中常见的一个词，它正确反应了这批楼盘的全部内涵。但除此之外，这类住宅的别墅特征很牵强。
　　2、二环路和三环路之间的小型住宅锦绣花园、锦官新城、中华园等等，宣扬高贵的生活品质，利用地理位置特点把外国别墅豪华生活和内地居家现实生活巧妙结合，满足消费者一个折中的高品质居家生活梦想。不足之处于于，它们仍然不能宁静致远，过于喧嚣，而且容积率偏高。
　　3、成全部近郊的小型住宅从青城山、龙泉、文家场到华阳，小型住宅全部拥有一定的市场，它们宣扬的最大卖点是环境，只有好的环境才能实现真正的豪华别墅生活方法。但到现在为止，该类型住宅还被人定义为休闲产业，市场极不稳定。而且这类住宅环境的人工痕迹仍显太重。如青城白鹭洲的人工湖，青城高尔夫山庄的人造高尔夫球场。其中较成功的“芙蓉古城”，以成全部本土休闲文化为基础，精心打造老四合院居家方法，取得了大众的青睐。即便如此，它的过多的人造景观和大杂烩式的排布和高级住宅的风范相去甚远，更谈不上豪华享受。和本案的国际性、豪华性、实用性、珍藏性不可并论。
　　三、青城山区域市场特征1、用户群体a、企事业机关单位灰色收入人群b、中产阶级c、企业、企业等单位自用d、文化、艺术、体育圈人士2、产品特点a、别墅和联排、公寓相结合，套型从60m2—300m2丰富多彩b、主推环境优势c、强调休闲生活方法的主要性d、在宣传中把渡假和投资结合e、均居于青城山脚下，借势发挥有近山楼台之优势3、青城白鹭洲，中国青城，高尔夫山庄比较占地430亩单价（元/m2）物管（元/m2）付款方法公寓60~106m21600—18001七成20年联体别墅130~独立别墅360~400m22700—青城白鹭洲中国青城占地800余亩单价（元/m2）物管（元/m2）付款方法公寓30—70m21960元/元/m2七成20年联体别墅180—200m2未定独立别墅200—380m2未定高尔夫山庄占地400余亩单价（元/m2）物管（元/m2）付款方法公寓三期暂未定未定2—3元/m28成30年独立别墅207—398m270—200万/幢注：装修为全清水项目分析一、本项目概况在距青城山山门约10分钟车程的青城外山（后山）上，住宅部份占地800亩，另有数百亩天然公园相依。800亩分为3个区域，600亩一块，建造豪华型别墅，每2-3亩为一幢，容积率不到，售价约80-90万每幢；
　　另两块分别100亩左右，建造联排住宅和独立别墅，面积90-170m2，容积率左右，售价15万—35万每套。
　　小区自然条件得天独厚，不但植物茂盛，而且依山傍水，拥有真正豪宅的基础特征，因为山地落差，建筑错落有致，更适合于享受田园自然美景，把别墅的特征发挥到极致。
　　二、本项目关键制胜点1、真正意义上的别墅生活世界上有名的豪宅大全部依山傍水，自成一格，而且刻意和其它周围住宅保持一定距离，拥有相对孤立的“隐”和绝对自然的“美”的特征。而在成全部平原，要想实现真正