项目旅游地产旅游地产.ppt

区域旅游业宏观背景分析项目本体分析旅游度假村理论研究项目旅游发展评价项目旅游度假村定位项目旅游发展策略研究项目旅游度假村研究思路框架旅游功能三层论旅游功能?旅游的旅游功能总体上可以分为三种,即第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的专门旅游。第一层次第二层次第三层次观光旅游娱乐体验休闲旅游自然人文景观游览游泳、划船、打猎、泡温泉、滑雪休闲、会议、疗养、宗教朝拜资源主导型娱乐项目型特色资源为主的综合型颐和园迪斯尼避暑山庄、布达拉宫旅游功能?不同的旅游行为层次是可以共存的。较高层次的功能,并不一定在较低层次的优势出现后才出现。旅游度假区理论研究同质竞争化档次竞争化差异化竞争化功能层次功能定义旅游功能发展类型典型案例竞争特点区域旅游业宏观背景分析项目本体分析旅游度假村理论研究项目旅游发展评价项目旅游度假村定位项目旅游发展策略研究项目旅游度假村研究思路框架旅游度假村定位的困境项目适合发展哪一层次的旅游功能还是都可以做? 在旅游功能三层论下,项目的旅游资源到底如何? 同先进的旅游区相比,项目有没有差距? 项目发展第一层次旅游功能研究项目发展第二层次旅游功能研究项目发展第三层次旅游功能研究困境研究项目旅游发展评价项目发展第一层次旅游功能研究依据资源条件禀赋,第一层次旅游地可以划分为目的地型、区域型、本地型 resort ?旅游度假区根据自身资源水平和竞争力,形成不同层次的 resort ,覆盖不同范围的客户群。?不同层次的 resort 之间在市场覆盖度上存在包含关系,但客户结构各自不同。?在同一层次的度假场所中,存在较大竞争。不必是特别强势的资源一线景观资源或人文资源非常强势的资源,如高品质的海滩, 滑雪场资源大部分来自本区域分散,但本区域客户占较大部分全国性乃至跨国客户客户西湖龙门温泉丹霞山、大小梅沙三亚、桂林、黄山典型案例低端酒店配套等设施, 主要供游客住宿四星级以上高档酒店、 SPA 等其它高档休闲场所一般有五星级酒店、高端 GOOF 等娱乐休闲场所配套设施周末 1天或当天往返自驾车或捷运系统; 购房自住<100 公里, 45 分钟车程本地旅游休闲自住类 resort 2-7 天多数自驾车前往 100-300 公里。 -4 小时车程区域旅游度假 resort 类(包括商务旅游) 一到两周或更长时间航空、自驾车居多几百公里甚至更远目的地型 resort 停留时间所用交通工具与主要市场的距离第一层次旅游功能本地旅游休闲自住类区域旅游度假 resort 类目的地型 resort Resort 的功能单一复合空间和人口的覆盖广泛集中本地需求机场等基础条件的兴建资源条件竞争力的进一步提高产品和活动符合更广泛市场的需求更大范围的区域推广具备区域内的强势资源条件和吸引力相对复合功能,综合满足市场需求与区域市场保持 100-300 公里黄金距离一般性资源具备部分休闲度假功能本地型至目的地型 resort 表现为渐进关系, 伴随着功能复合和覆盖面等的升级区域市场广泛市场夏威夷 Bintan Forest Highland 第一层次旅游功能第一层次旅游功能通过案例分析发现,第一层次旅游功能的关键指标是资源价值、景点规模和旅游条件第一层次旅游功能 KPI 体系资源价值景点规模旅游条件观赏特征科学价值文化价值景点地域组合交通通讯饮食旅游商品导游服务人员素质项目资源禀赋中等,温泉资源是核心,但在旅游复合功能等方面条件一般。?在旅游市场上, 相对于海滨资源, 温泉资源地位并不非常强势; ?由于规划起点高,其温泉资源在珠三角有一定竞争优势自然旅游资源人文旅游资源配套设施景点地域组合其它?项目具有部分历史人文主题, 但缺乏表现手法和游憩项目?高尔夫等高端娱乐休闲设施也缺乏?高等级酒店、多类型旅游居所等非常缺乏, ?通达性一般, 欠缺公交直达线路, ?周边汤泉高尔夫俱乐部项目游憩设施档次较高, 较有吸引力?除汤泉高尔夫俱乐部外,周边无其它知名游憩资源?项目内部分区不明确,景点欠缺规划布局; ?旅游商品缺乏、服务有待改善提高★★★★★★★★★★★★★第一层次旅游功能 86 1 1 1 2 3 7 9 3 0 9 4 2 11 11 19 颐和园 66 1 1 1 2 2 6 6 7 0 5 2 1 8 8 15 汤泉 1 2 3 7 4 9 5 3 12 12 20 分值 56 100 100 合计 1人员素质 0 1导游服务 1旅游商品 1 3饮食 1 费用 1 安全可靠 1 便捷性 6交通通讯 12 旅游条件 6 7旅游环境容量 4 9景点地域组合 16 景点规模 6 休养娱乐 0 宗教朝拜 5 历史文化 20 文化价值 2 科普教育 1 科学考察 8科学价值 5 完整度 8 奇特感 14