资产评估房地产评估 2018年自学考试《资产评估》复习资料：房地产评估.doc

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房地产评估

　　第一节　房地产评估概述

　　一、房地产的概念

　　房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产有三种存在形态，即单纯的土地;单纯的建筑物;土地与建筑物合成一体的房地产。在国外一般称之为不动产。

　　1、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。

　　2、权益物权是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。

　　3、区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括他与重要场所的距离。距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。

　　二、房地产的特征

　　一位置固定性：房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。

　　二耐用性：从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。建筑物一经建造完成，其寿命是相当长的。

　　三影响因素多样性：房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。

　　四投资大量性：其投资数额是可观的。

　　五保值增值趋势

　　三、房地产评估程序

　　一明确评估基本事项：明确评估本身、目的、基准日。

　　二拟定评估工作方案三实地勘查搜集资料

　　四选用评估方法评定估算：假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。房地产专用法

　　五确定评估结果，撰写评估说明和报告

　　第二节　土地使用权评估的特点

　　一、土地使用权及其实质

　　土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。

　　土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估。

　　二、土地的分类及其特性

　　一土地资产及其分类

　　从评估角度，土地是指包括地上空间和地下空间的地表，是一个立体的概念，可以从纵横两方面认识。

　　1、按社会经济用途2、按经济地理位置3、按所有权归属4、按利用程度5、按开发程度与开发趋势

　　二土地资产的特性

　　土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。

　　土地的自然特性表现在以下方面：1、土地面积的有限性。2、土地空间位置的固定性。3、土地使用价值的永续性和增值性。4、土地的不可替代性。

　　土地的经济特性主要表现在以下几方面：

　　1、用途多样性。

　　2、经济地理位置的可变性。2005年4月考过选择

　　3、可垄断性。土地资产的可垄断性构成了土地资产市场价格的基础。

　　三、土地资产价格体系

　　一土地资产价格类型

　　1、基准地价。基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。

　　基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。

　　定义中可以看到