碧桂园房地产投资测算.pptx

投 资 测 算 分 享
投 资 测 算 分 享
第一部分 投资测算逻辑
利 润
收入－成本－费用－税金
现金流
贷款收入、还贷支出
静态
动态
≥8%/10%、土地获利倍数
确保资金一年运转两次
基本
要素
成就
共享
自有资金投入需一年内全额回笼
回笼资金＞自有资金投入+
年化自有资金收益（30%）
利 润
现金流
赚多少钱？
静态
盈利能力
何时回钱？
动态
周转能力
利 润
收入
成本
费用
税金
利 润
收入
成本
费用
税金
收入如何确定？
量
价
地有多大？
能盖多少？　容积率、建筑密度、限高
能卖多少？　可售面积、公建配套
项目定位
产品结构
价格预判：竞品降价、同质产品积存等
销售收入
利 润
成本
费用
税金
成本都包括哪些？
收入
销售收入
收入
前期工程费
建安成本
景观工程
社区管网
公共配套
工程建设及其他
开发间接费
开发成本
土地成本　　有票、无票
建造成本
利 润
收入
成本
费用
税金
费用都包括哪些？
收入
销售收入
成本
土地成本
建造成本
管理费用
销售费用
财务费用
企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动 而发生的各项费用
（集团、区域）
营销活动、销售人员佣金等
计入成本中的贷款利息
销管费＝
销售收入×销管费率
三四线：5%
一二线：3%
利 润
收入
成本
费用
税金
收入
销售收入
成本
土地成本
建造成本
费用
管理费用
销售费用
（财务费用）
税金如何计算？
增值税附加
土地增值税
企业所得税
【增值税附加】
　　城市维护建设费、教育费附加、地方教育发展费，均以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。
城市维护建设费=增值税*7%
教育费附加=增值税*3%
地方教育发展费=增值税*2%
利 润
收入
成本
费用
税金
收入
销售收入
成本
土地成本
建造成本
费用
管理费用
销售费用
（财务费用）
税金如何计算？
增值税附加
土地增值税
企业所得税
【土地增值税】
　　对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。
增值额＝销售收入－扣除项目
扣除项目＝(土地成本＋建造成本)×+相关税金
增值率=增值额÷扣除项目