2021年珠海房地产投资房地产投资分析概述.docx

珠海房地产投资房地产投资分析概述
1. 房地产投资分析概述 房地产投资是指经济主体以取得未来的房地产资产增值或收益为目标，预先垫付一定数量的货币和实物，直接或间接地参加房地产开发经营活动的经济行为。
　　房地产投资方法 房地产投资从投资形式的不一样可分为两类：直接投资和间接投资 房地产直接投资是指投资主体直接参加房地产开发投资包含房地产开发和商品房开发，和房地产置业投资。房地产间接投资是指投资主体经过购置房地产开发企业股票，债券和房地产抵押支持证券等有价证券，经过长久持有以取得利息收益并实现保值增值，在以适宜的价格出售，取得利差收益。
　　房地产开发投资对象 1 为开发的土地：作为房地产投资的对象，有两类土地：一是旧城区，二是开发新区。
　　旧城区投资的土地是因为原有城区因使用性质的改变或城市老化，基础设施改造而进行的投资建设属于房地产的二次开发。新区开发指的是城市郊区开发征用农村集体全部制的土地 2 住宅 住宅历史以来全部是房地产投资的关键对象，伴随城市化及城镇化的进展，在人民生活水平的提升，在以后很长一段时间内住宅将一直是投资的首选对象。
　　3 办公楼宇 4 商场酒楼，旅店 5 工业厂房，储存性物业 6 休闲性物业娱乐休闲性的房产项目 房地产投资分析的任务 在房地产投资分析活动中，分析者能够为投资者提供优质的房地产投资分析汇报。为投资者处理很多投资上的问题。
　　1 为投资者提供投资方向 2 为投资者提供运作方案提议 3 为投资者报批及合作提供依据 4 为投资者预计投资收益 5 为投资者描述风险及提供避险方法 2. 房地产投资分析 投资市场预计的内容 一，市场需求预计 影响市场需求的多种原因关键有些人口，分配政策，社会购置力，社会文化，购置心理 二，宏观经济发展趋势预计 客观经济发展趋势会直接影响房地产业这一预计包含宏观经济情况的改变，货币政策，物价水平，国民收入情况，市场消费结构及发展方向等。
　　三，产业政策所带来的影响的预计 因产业政策的调整会影响房地产的供求的趋势和房地产的发展，因此这一预计对适应经营环境的改变有很大帮助。
　　四，营销前景预计 营销水平预计包含销售量，品种规格，地域价格等方面。
　　市场分析的方法 一，市场需求预计。即估算出一个特定市场对产品的潜在需求数量，最常见的方法是连比法：将基数乘以若干修正率而得到预计结果。其公式以下 总市场潜量=特地产品或市场的需求者数量*购置者的平均购置数量*平均单价*市场原因修正率1*市场修正率2*其它修正率 二，市场趋势的预计 关键的方法有 1， 意见调查分析法，购置者意图调查法，销售人员意见综正当，德尔菲法 2， 时间序列分析法，简单平均法，移动平均法，加权移动平均法，指数平滑法 3， 相关分析法，回归分析法，市场因子推演法 房地产市场区位分析 房地产销售规格及租金水平关键由其区位原因决定 一， 对投资项目组成的区位条件包含：所在地域的政治经济人文法律等社会原因。该项目详细的地点自然特征：如地块宽度和深度、地貌，排水，土壤组成基础设施等内容。
　　二， 地域的分析和选择 1， 战略选择对项目宏观区位条件的分析和选择，其关键考虑所在地的政治法律经济文化自然等原因 2， 详细地点的分析和选择对项目坐落地点和环境基础设施的微观分析和选择，其关键考虑所