2021年房地产投资分析161249666 房地产投资分析.docx

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第1章 绪论 第1章 绪 论 学习目标 经过对本章的学习，学生应掌握以下内容：
　　1．房地产价值、价格的含义及其相互关系；
　　2．房地产投资的内涵、分类、影响原因；
　　3．房地产投资分析的概念、目标；
　　4．房地产投资分析的任务、方法、内容。
　　导言 房地产投资是国民经济发展的主要推进力，是人类财富的关键所在。何为房地产投资？房地产投资分析为房地产投资提供哪些帮助？在房地产投资分析中常常所用到的价值和价格有什么关系？这些组成了房地产投资分析的基础知识，也是本章将为你论述的。
　　房地产的价值和价格 投资价值 投资者在进行投资前，全部会仔细研究投资对象，判定其是否会给投资者带来收益，评定其所含有的投资价值。投资价值就是投资对象预期的未来收益的价值。房地产投资价值则是指某一物业预期未来收益的价值。在详细评定房地产投资价值时，它能够了解为权益现值加上债务现值的总现值，其中债务现值是抵押融资总额，权益现值包含项目持有期内的预期税后现金流量的现值和持有期末处理物业所得收益的现值；
　　也能够了解为潜在购置者愿意为某一物业支付的最高价格，或是潜在卖方愿意接收的最低价格，其计算结果是依据项目所能产生的税后现金流量和投资者所能接收的最低收益而得到的投资者购置该资产所支付的最大款额。房地产投资价值反应了投资者对某一房地产未来产生收益的能力的预计和判定，同时还反应投资者对房地产可能的持有期、销售价格、经营成本、税收情况、融资情况和影响房地产投资项目净利润的全部其它原因的推测和判定。
　　投资价值不是一个现实而是一个预计，也不是一个唯一值。对于投资价值的判定，关键基于投资者对投资对象本身及未来市场的认知、预计，投资价值确实定更多地受制于投资者的个人原因，这些个人原因包含：投资者对投资对象未来产生利润或收益能力的预期；
　　投资者对投资对象可能持有期的假定；
　　投资者对投资对象销售价格的判定；
　　投资者在个人所得税方面的不一样；
　　投资者融资前景的差异；
　　投资者对市场其它投资机会的考虑；
　　投资者对于风险的态度等。不一样的投资者对未来经营收益的预期不一样，所得税情况不一样，对推迟消费意愿和负担风险的态度也不一样。所以，就房地产而言，这深入说明了不一样的投资者对同一个房地产投资价值的判定是不一样的。
　　市场价值 市场价值是指在完全竞争开放的市场中，买卖双方对市场熟悉而且全部处于理智状态下的最可能交易价格。市场价值的假设前提是买卖双方对市场的认知程度、交易时的议价能力和交易时双方的地位全部是相等的。市场价值是客观的、非个人的价值。国际评定准则中对市场价值定义以下：“自愿买方和自愿卖方在评定基准日进行正常的市场营销以后，所达成的公平交易中某项资产应该进行交易的价值的估量数额，当事人双方应该各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。” 市场价值是房地产估价中常见的术语，通常认为是待估房地产在某一个时点众多市场交易主体各自认同的最可能交易价格的平均值。
　　依据市场价值的定义，市场价值应含有以下要素。
　　第一，买方自愿。买方自愿包含两个含义：首先不是强迫的，即含有购置动机，没有被强迫进行购置；
　　其次没有特殊情况，即该购置者会依据现行市场的真实情况和现行