房地产投资分析.pdf

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条件：（1）投资主体具有投资房地产的愿望
（2）投资主体具有足够的可以投放的资金
（3）投资者找到投资机会
（4）满意的投资回报
房地产投资原则：（1）满足市场需求的原则（针对开发主体）
（2）充分准备的原则（考察市场行情，可行性研究）
（3）注重投资规模程度的原则
（4）背靠大树好乘凉的原则（合作）
（5）风险收益适当原则（“一三”法则）
（6）优化投资结构原则（投资回收期长） 20%-30% 后备资金（见效快、
周期短、易变现）
（7）积极稳妥的投资原则（量财力而行）
（8）利用财务杠杆的原则（以小搏大）
（9）发挥特色的原则
（10）战略比战术重要原则（回收期长、不特定性）
房地产投资与投机：投机属于投资范畴，是投资的一种特殊行为
房地产投机：是在法律允许范围内，由于市场不健全，政府调控不灵，而对社会整体产生负效果的房地产投资行为
区别与联系：1、转手倒卖行为发生频率不同
2、 期望的利润不同（投机期望获得高于正常利润的利润）
3、 风险区别 4、持有时间 5、心理 6、职责权利、合同规范
都需投入一定量的资本，研究市场，获取利润
房地产投资分析研究对象、范围、方法
对象：研究房地产投资的运动规律、经济效率、决策方法
内容（范围）：1、房地产投资的运动过程、规律（资金运动）
2、房地产投资市场分析
3、房地产投资经济效益分析
4、投资项目的可行性分析
5、房地产投资决策
6、投资风险分析（系统风险、系统外风险）
方法：定性分析：头脑风暴、德尔菲、外推、幕景法
定量分析：期望值、直观比较法
静态分析：简单 动态分析：复杂
意义（作用）：1、研究房地产投资分析是对房地产投资进行科学指导，促进房地产行业健康
发展
2、将房地产投资决策纳入科学轨道
3、房地产投资分析能够提高房地产投资的综合效益，使房地产能长期发挥其效用
4、房地产投资分析有助于协同建设
第二章 房地产投资风险与防护
一、风险
人们对为行为决策和宏观条件不确定性可能引起的后果，与预定目标发生多种负偏离的综合
风险 R=F(P,C) P：不利事件发生概率 C：出现不利事件产生后果
风险特征：客观性、不确定性、潜在性、可测性、结果双重性、相关性（同一时间，不同决
策者，产生不同风险；同一风险，决策者采取措施不同，风险结果不同）
风险效应：内在机制、引发某种行为产生，或具有某种行为的趋势
诱惑效应：由于风险利益的存在，作为外部刺激，使得人们具有某种动机，从而做出奉献选
择并导致风险行为的产生
诱惑效应大小与风险利益有关，风险代价有关
约束效应：当人们受到外界某种危险信号刺激时，做出回避风险选择，做出回避行为（威慑、
阻碍抑制）
平衡效应：诱惑效应与约束效应相互平衡的结果
房地产投资风险：1、自然风险：由于自然因素带的不确定性，如地震，洪水
2、社会风险：由于不可预料到的集体行为或个人反常行为所导致的风险（暴动、骗、盗窃）
3、市场风险：由于房地产市场中的不确定性存在的风险
1）财务风险：购买者出现财务状况的恶化导致投资不能及时收回或无法全部收回
2）利率风险：利率变动而导致的风险
3）购买力风险：由通货膨胀引起的
4）变现风险
4、技术风险：有科技进步所带来的风险，折旧加快
实践中几类常见的房地产投资风险分析：
投资损失的风险性、预期收益为达到具体表现：高买低卖：止损；低买高卖，低于预期；
垫付资本没有按时收回或不能收回；
由于投资者财务状况原因，违背意愿抛售
房地产投资者主观风险分析：
本身的风险来源：知识有限性（知识结构）
能力方面（机会捕捉、决策）