2021年地王-是非之王-天王王地王王.docx

地王:是非之王:天王王地王王

　　在不计成本、天价拿地进而推高房价上涨预期后,部分地王又开始申请修改计划。　　2021年一个接一个的地王刺激了楼市神经,在业界感叹房价飙涨之际,部分新地王却悄然开始申请修改计划。这似乎在重现2021年的场景。
　　中国土地勘测计划院副总工邹晓云预计,2021年新出现的这些地王,最终修改计划的可能会占据大多数,因为开发商高价拿下的地块,一旦房地产市场出现波动,根本无法进行开发。
　　此语果然应验,而且来得异常快速。
　　依据北京计划委近日公布的计划调整公告,北京去年6月份的地王――总价高达亿的广渠路15号地的购置者中化方兴申请调整计划:在建筑规模不变的前提下,该项目西北侧的A4-1地块,建筑控制高度拟由60米调整为80米;在东南侧的A4-10地块,建筑控制高度拟由80米调整为100米。
　　“地王”增高20米
　　“中国的土地问题很复杂,几乎每一块土地全部有一个小说。”中国房地产研究会副会长顾云昌说。
　　“15号地”承载了不少含有戏剧性的小说。早在2021年,曾经的15号地拍出亿元高价成为“地王”,后因土地出让金问题被政府收回;2021年成为北京第一批限价房用地,第二年又改为“商品房用地”竞拍,但因为人气不足流标。
　　在2021年6月16日接收报价的前一周,“15号地”计划忽然修改:增加非住宅面积百分比。有些人分析说,这不但让其它部分开发商措手不及,还为方兴地产量体裁衣。作为中国第四大国家石油企业中化集团的房地产开发旗舰企业,方兴地产的强势就是高端商业地产项目开发。
　　截至2021年底,方兴地产手上握有亿港元现金及等价物,到2021年6月底,方兴地产手头上的现金流只有亿港元。同时,方兴地产2021年半年报公布,该企业在2021年6月30日夺得广渠路15号地的当日就付清土地出让金亿元人民币。
　　仅这一笔资金,就几乎需要动用方兴地产全部现金,对方兴地产而言,当初面临的情况是仅仅依靠自有资金显然难以连续周转。
　　对此,在2021年半年报中方兴地产明确表示,方兴地产取得了银行授信额度190多亿港元,截至2021年6月30日,已动用授信122亿港元,这部分资金关键用于近3年来企业扩张,其中包含购置广渠路15号地。
　　这快速将方兴地产卷入了一个更大的危机之中。
　　公开资料显示,截至2021年6月底,方兴地产在一年内需要偿还的借贷款高达79亿港元,远远超出了该企业的现金流水平。倘若没有广渠路15号地的亿元人民币开支,现金流加上这亿元人民币,还款还贷不成问题,但现在一口吃进了一个地王,面对一年内到期的79亿港元债务,方兴地产的资金压力可想而知。
　　从多年来方兴地产的营业收入组成上看,销售物业占到了其总收入的二分之一,现在其珠海项目已经是尾盘,上海项目则面临区域商业环境并不成熟的现实,面对还款压力,方兴地产最能指望得上的项目恰好是广渠路15号地,但偏偏广渠路15号地有些泥菩萨过江本身难保。
　　从某种意义上看,方兴地产申请调整计划是一场企业自救行为。
　　其将A4-1地块和A4-10地块的高度进行调整,毫无疑问是将建筑由矮胖型向瘦长型变身,降低了建筑密度,提升了小区舒适度。开发商同时可对内部环境做更宽广的计划,这将直接促进这些楼盘价格上涨。广渠路15号地周围不乏60米左