西安环城西苑环境改造项目三期可行性研究报告.doc

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西安环城西苑环境改造项目三期
可行性研究报告
目 录
第一章 总论 1
建设项目简介 1
项目建设的必要性 3
可行性研究编制依据 5
技术经济指标 6
可行性研究的主要结论 6
第二章 市场分析 8
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9
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第三章 项目用地现状及拆迁安置方案 19
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20
、进度计划 20
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第四章 项目开发建设条件 23
自然条件 23
项目规划用地条件 23
项目市政配套条件 24
第五章 项目拆迁方案和机构费用确定 25
拆迁规模 25
劳动安全 25
拆迁进度安排 25
项目组织机构 26
项目建设管理费用研究 26
第六章 环境影响评价 28
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29
30
第七章 投资估算及资金筹措 32
项目总投资估算的依据 32
项目的总投资估算的原则 33
总投资估算 33
项目总投资的资金来源 36
第八章 财务评价 37
基础数据的确定 37
财务盈利能力分析 37
清偿能力分析 38
项目财务评价结论 38
第九章 不确定性分析 39
盈亏平衡分析 39
敏感性分析 40
第十章 国民经济评价 42
影子价格与通用参数选取 42
效益费用调整 43
国民经济评价结论 43
第十一章 社会效益评价 45
对遗址保护和城市形象的影响 45
对所在地居民生活质量的影响 45
对项目周边环境的影响 46
对西安市莲湖区财政税收的影响 46
对西安市莲湖区房地产业发展的影响 46
第十二章 主要结论与建议 47
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对建设单位的建议 47
附件：财务评价报表

第一章 总论
建设项目简介
1、建设项目概况
（1）项目名称：西安市环城西苑环境改造项目三期；
（2）项目范围和位置图：玉祥门以北、环城西路以东、环城北路以南、护城河以西；项目位置图如下：
（3）项目建设进展情况
西安莲湖基础设施建设投资有限公司已完成项目用地上村民以及单位的拆迁摸底情况；项目建议书已获得西安市发展和改革委员会[2008]193号和[2008]296号文件批复；同时，建设单位正在办理规划、土地、环保等项目前期准备工作。
（4）项目现状与周边环境
项目范围内无高层建筑，内部多为三到四层砖混结构的居住民房和单层的门面房及厂房，占地125亩，共计676户，其中单位户16户、租赁户517户、私产户143户。
项目范围内沿环城西路北段分布部分企业、汽修和机电市场、小餐饮等建筑物。建筑密度大，通达条件差，汽修和机电市场及厂房多为旧危用房，市场内杂物较多，营业环境较差。
项目东、南、西、北部环境及简介如下：
项目南界：玉祥门
项目南部紧邻明城玉祥门和环城西苑二期，交通方便、位置优越。
项目东界：古城墙和护城河
项目东部紧邻明城墙遗址、环城公园和护城河，环境幽雅、树木繁茂，是游客游览和市民休闲的场所。
项目北界：环城北路
项目北部紧邻环城北路以及城市绿化带。
项目西界：环城西路和汽贸市场
项目西部紧邻明城环城西路北段，路西边分布着大量的汽贸、机电市场。
项目拆迁安置、场地平整、土地出让后用于开发建设，将定位于环境优美、安全舒适的集生态、商业、休闲、娱乐为一体的高品质城市综合景观生态区。
2、项目内涵和性质
项目拆迁包含地上建筑物和构筑物的拆迁、安置、补偿，以及场地平整。
项目建设的必要性
1、保护古城墙遗址和弘扬历史文化的需要
古城墙和护城河都是西安闻名中外的标志性古迹，具有悠久的历史和浓厚的文化氛围，是国内外游客的必选之地。但项目所在地环境恶劣，规划设计不合理，建筑破旧不堪，与紧邻的古城墙和