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限价房的“罪与罚”
当房价成了脱缰的野马,当民众的怨言愈演愈烈,当经济适用房的实践陷入泥潭遭到普遍的质疑,限价房政策被作为一剂良方推向了本已错综复杂的房地产市场,关于限价房政策的争论从他产生那天起就没有停止过,期盼者有之,质疑者有之,限价房政策到底是不是一剂良方?
实际上,限价房政策脱胎于一个并不完善的市场,成长于一个并不成熟的环境,服务于一个面目模糊的群体,虽然将限价房划入“政策保障性住房”的队伍,他却与廉租房这种正牌保障性住房有着本质区别,是以财产计划分配的方式出让完整产权的的商品房。先天的畸形再加上后天的营养不良,造就了限价房目前诡异的模样,我们有必要抽丝剥茧,还原限价房的真实面目。
限价房能平抑房价吗?
作为“保障性住房”大家庭中的一员,限价房背负着“平抑房价”的神圣使命,平抑房价的途径就是通过地方政府在土地出让环节让利,以比市场价格低得多的价格将土地出让给开发商,再限定限价商品房的售价,限定开发商的利润,强制性的令市场上出现低价商品房。理论上来说,假定普通商品房完全不受限价商品房影响,少量项目的限价能够很简单的从统计数字上拉低一个城市的新建商品房成交均价。
但是,在快速城市化进程中,存在着巨大的市场需求,土地资源属于一种稀缺资源,在本已十分有限的出让土地中,一刀切的规定限价商品房用地的比例,短期内只能造成普通商品房用地愈发紧缺,加剧城市土地奇货可居的态势,土地招牌挂市场上的普通商品房用地价格上涨压力更大。
对于地方政府来说,尽管限价房用地低价出让让渡了一部分利益给购房者,但是限价房用地减少了市场上普通商品房用地的数量,供不应求的形势加剧,普通商品房用地的价格只能像被打了鸡血一样一路狂飙,总体上来说土地出让利润不降反增,当然,这种情况一个必然结果就是变相推高商品房价格。对于有幸申请到限价房的极少数“被保障”的人们来说,尽管土地在人为划定为限价房用地之前,作为全民所有的土地和周边地块没有任何区别,但他只需付出政府限定的低价买房,之后
便拥有土地使用权,一定期限后也可以进入市场正常交易,享受土地资源快速升值的巨大利好。而对于普通民众来说,只能承受普通商品房愈发猛烈的高价。限价房“平抑房价”只能是个传说。
尽管限价房在出生的时候可以免受“市场”的衡量,但是在5年后的转让,最主要的参考价格仍然是周边普通商品房的价格,时隔五年,限价商品房摇身一变,政府不再对其交易价格进行“限价”,产生于价格双轨制的限价商品房和普通商品房,最终却同归于房地产市场的汪洋大海。地方政府对届时二次投入市场的二手限价商品房失去了定价权,也就失去了“限价”这立竿见影的价格调控器,这时要求其承担起所背负“平抑房价”的重任,就只能空付笑谈中。
限价房能避免寻租吗?
地方政府推出限价房的本意是保障刚性的自主需求,但无法否认的是,在房地产价格飞涨的形势下,限价房有着非常诱人的投资价值。以北京因出租而引发社会争议的限价房小区瑞旗家园来说,其平均售价约为6000元/平方米,而西三旗区域在售商品房均价已达到20000元/平方米,差价高达14000元/平方米,即使五年后上市交易时按照现行限价房管理办法,增值部分需缴纳35%的土地收益金,购房者还可获得每平米9100元/平方米的收益。如此巨大的收益不仅吸引了数量远超限价房数千倍的中等收入群体,也吸引了大量逐利的中高收入群体和高收