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深圳后海纯居住项目全程策划
目 录
一、整体市场配景
1、宏观市场走势
2、深圳住宅消费市场阐发
二、区域住宅市场阐发
1、区域生长筹划
2、后海片区住宅市场阐发
3、周边楼盘表面
4、重点楼盘比力
三、项目阐发（SWOT）
1、项目表面
2、地块周边外观
3、项目阐发（SWOT）
4、替代竞争及差别化阐发
四、阐发总结及项目生长发起
1、综合阐发
2、安索夫模型阐发
五、目标客户定位
1、目标客户群的界定
2、目标客户群的预测
六、项目主题及形象定位
1、成果定位
2、市场定位
3、主题形象定位
4、命名及释义
七、产物定位
1、户型定位
2、代价定位
八、项目筹划设计发起
1、修建气势派头发起
2、外立面设计发起
3、景观设计发起
九、营销推广战略和开端预算
1、核心营销理念和宣传口号
2、营销推广战略摆设
·营销战略
·销售分期
3、媒体组合筹划和预算
·媒体组合战略
·告白战略
·推广战略研讨
十、入市时机发起
十一、项目投资回报阐发
整体市场配景
宏观市场走势
1） 图1—1 国际通行的房地产生长阶段与人均GDP数值的干系图
0-2000为启动，2000-4000为迟钝生长，4000-6000为快速生长，6000-8000为减缓速度。
目前深圳的人均GDP已达4000美元，依上图所示，深圳的房地产市场已处于快速增长期。
2） 图1—2 深圳市近几年的户均年收入与当年楼房代价的比例变革趋势图
国际上将户均收入与房价的比例在1：4—1:6之间的状况视为正常。深圳2001年的户均年收入与房价之比约为1：6，很显然，目前深圳的楼价比拟市民的收入来说相对公道的。
3） 图1—3深圳市历年商品房施工面积
96年为1500，97为1490，98为1540，99为 2200，2000为2300，
2001年，，％。
4） 图1—4深圳市历年房地产开发投资额
2001年，,%。
5） 图1—5深圳市历年商品房新开工及竣工面积
2001年，，%；，%。
6） 2001年全市土地出让面积、商品住宅施工面积、销售面积情况
，比上年增长17％；，％；，％；，％，，％；实际销（预），％；，％。
2、深圳住宅消费市场阐发
为了对赛格达声后海项目做出有效的市场掌握以及做好科学的前期筹划发起，我司对潜在购房人群作了一定能够水平的调察访问，并结合业内相关市场研究结果，发明深圳人的住宅消费主流在保持根本层面的同时，也出现了引人注目的一些新特点。
1） 图2—1 购房者对住房层数的偏比如例
小高层占44%高层占21%多层33%占别墅占2%
从图中资料可以看出，中意小高层的消费者占到44%，险些占到一半，可见对深圳的购房者来说，小高层楼房仍是首选。
2） 图2—2 购房者对住房类型的偏比如例
从数据中可看出：消费者对平层的选择不再是一枝独秀，其他类型的户型也开始进入人们选择的视野。交错阐发表明，喜欢多层的消费者中，平层占67%，跃式占15%，复式占18%；喜欢小高层的消费者中，平层占56%，跃式占25%，复式占19%。
3） 差别家庭结构的购房者对单位房间的偏比如例
2—3—1 只身贵族的购房者对单位房间的需求比例
一房5%二房25%三房58%四房12%
2—3—2 二口之家的购房者对单位房间的需求比例
一房3%二房36%三房51%四房20%
2—3—3 三口之家的购房者对单位房间的需求比例
一房2%二房10%三房68%四房20%
2—3—4 二代同堂的购房者对单位房间的需求比例
一房4%二房19%三房55%四房22%
2—3—5三代同堂的购房者对单位房间的需求比例
一房0%二房8%三房52%四房40%
从上面的数据阐发中，可看出差别的家庭结构对户型的选择近似，并