广西南宁麒麟山整体营销策略分析报告(doc 33页).doc

广西南宁麒麟山整体营销策略分析报告(doc 33页)
广西南宁麒麟山整体营销策略报告
目录
第一章 项目主要经济技术指标 3
第二章 市场调查分析 3
第一节 项目市场调查分析 3
第二节 竞争楼盘个案分析 5
第三章 项目定位 8
第一节 市场定位 8
第二节 客户定位 10
第三节 产品定位 11
第四节 价格定位 13
第四章 主题概念 15
第五章 项目包装 16
第六章 销售物料 18
第七章 营销推广策略 21
第一节 营销推广主题 21
第二节 营销推广重点 21
第三节 推盘策略 22
第四节 开盘策略 24
第八章 广告推广策略 26

第一章 项目主要经济技术指标
【项目名称】麒麟山
【项目位置】广西南宁市青秀区青秀区七星路一巷32号
【总用地面积】㎡
【总建筑面积】㎡
【容 积 率】
【建筑密度】%
【绿 化 率】%
【楼 层 数】3栋30层住宅与一栋31层商务公寓（一梯多户）
【停 车位】机动车位396个，非机动车位648个
【项目规划】建筑由3栋30层住宅与一栋31层商务公寓（一梯多户）组成，地下部分规划为车库.
第二章 市场调查分析
第一节 项目市场调查分析
一、南宁市概况
（一）地理位置
　　南宁，地理位置优越的中心之城，位于北回归线以南。在国家实施西部大开发和建立中国——东盟自由贸易区之际，具有承东启西，连南接北的区位优势，是中国经济快速发展的新区域和外商投资的新热点。
（二）经济状况简介
近年来，南宁市国民经济保持了11%左右的速度增长，市民的收入稳定增长，生活水平不断提高，购房能力不断增强，对商品房的需求不断扩大，有力地支持了南宁市房地产市场的健康发展。几年来，南宁市突出工业经济的主导地位，以工业经济的振兴带动经济的发展，同时积极发展农业和第三产业，保持了经济协调、快速、健康的
发展的势头。这进一步刺激了对厂房建设和商业建筑的巨大需求。
南宁市国民经济发展情况
年份 国内生产
总值(GDP)
（亿元） 年增长率（%） 城市居民年
人均支配收入（元） 年增长率（%）
2002 —— 8796 ——
2003 9162
2004 8060 -
2005 9203
2006 10193
二、南宁市房地产行业状况
近几年南宁市总体经济持续平稳发展，为房地产业的发展提供了有力的保障。随着“136”工程建设项目的加快实施及东盟博览会配套设施的投资建设，使得南宁的城市建设成绩菲然。南宁市的城市形象进一步提升，在区域经济的战略地位日益提高，尤其是中国-东盟博览会大概念的带动作用，使得南宁市房地产对全区的购房消费者产生极强的辐射力和吸引力，为房地产行业提供了良好的发展平台。近年来总体发展迅猛，市场供需两旺。具体表现为以下几点：
1、房地产开发投资总量快速增长；
2、房地产商品房销售量急剧扩大；
3、各个城区区域房地产价格快速增长；
4、土地出让价格飙升；
5、新开工面积仍在增长；
6、住宅消费需求市场持续增长。
7、商业物业开发面积迅猛增加，现今已呈泡沫势态。
8、物业产品规划品质不断提高
9、广西区内地市客户在南宁市购房的明显增多，成为支撑南宁楼市的一个重要因素。
第二节 竞争楼盘个案分析
（个案一） 澳门街
教育资源丰富、市政配套完善。
（个案二）上海滩公馆
项目地址：青秀区七星路一巷30号
建筑类别：兵营式南北向高层建筑社区
总建筑面积：
交房日期：2008年10月
户型面积及套数统计：普通住宅 892户 停车位 934个 项目由 7栋28-31层的景观楼宇组成，其中1—2层为商铺，，4层以上为住宅。
销售情况：热销中 已售200多套
销售价格：起价 5530元 均价 5800元 最高价 6600元
项目点评：万昌•上海滩公馆坐落于南宁市中心区域，位于繁华的七星路一巷，毗邻区人大和南宁二中，周边道路通达，配套一应俱全，凭借显赫的核心地段优势及独特魅力的海派氛围，精心打造了七星路10万㎡名流社区。
引入海派文化风格，融汇东方文化与国际大都市的品质精神，演绎精致而不奢华的格调生活；阶梯式的过渡空间、大面积景观中庭、园林化的转换空间、老街式布局的底层商