招商地产2011年3月房地产政策解析与行业趋势研判.ppt

二○一一年三月招商地产. 企管部
政策解析与行业趋势研判
目录
三、总结
二、行业:短期调整、长期趋稳
一、政策:退中求稳、层层加码
1、2010年房地产调控政策出台后的市场反应
2、城市信号灯模型预测结果推理过程
3、房地产量价分析模型的设计推理过程
1、宏观经济政策解析
2、行业调控政策解析
1、目前市场表现
2、行业发展机制
3、未来走势判断
1、宏观形势观点摘要
2、行业形势观点摘要
3、我司战略方向选择
四、附件
宏观政策解析



行业政策解析


政策:退中求稳、层层加码
2
一
最近一年,听到最多的一个字——“涨”
“涨价”已经成为最热门的词汇之一,从菜价飞涨到银行收费涨价,从房价涨到石油涨,连快递公司都要涨价,“涨”已经漫延到中国经济的每一个角落
2 月2 日(大年三十),温总理视察山东省曲阜市尼山水库时明确提出“今年我们经济工作的头等大事,是稳定物价”。
3月5日,政府工作报告中,温总理再次提出要“稳定物价”。
“稳定物价”,换言之,“抑制通胀”成为今年中国经济的关键词。
一、宏观政策解析——“维稳”的政策基调
经历了从“快速增长”到“维持稳定”的回归
2007年——预防过热
2008年——冰火两重
2009年——刺激保八
2010年——稳中求退
2011年——退中求稳
从政治周期来看,2011年是十二五的开局之年,同时也是建党九十周年,并需为2013 年正式换届提前布局。
在这样的年度里,政策思路往往是“先布局、后深化”,其重点在于保持经济运行平稳,重大改革措施往往放在下届政府就任后推行。
十二五规划强调区域平衡,实现和谐发展。受益于经济结构转型、产业西移和高铁等基础设施大规模建设,中西部区域将成为中国经济新亮点
1. 货币政策:利率与提高存款准备金率变动图
07年
10年
09年
08年
11年
1·15↑
2·25↑
5·15↑
6·5↑
8·15↑
9·25↑
10·25↑
11·26↑
12·25↑1
3·18↑
5·19↑


7·20↑
8·22↑


9·15↑
12·20↑


1·25↑
3·18↑
4·25↑
5·20↑
6·7↑1
10·15↓
12·5↓1
2
12·25↓
9·16↓
10·9↓
10·30↓
11·26↓
12·22↓
1·18↑
0
2·25↑
0
5·10↑
0
11·16↑
11·29↑
12·20↑
10·19↑
12·25↑
1·20↑
2·24↑
2·8↑
经济走势
标识说明
存款准备金率,箭头前表示日期,箭头后表示调整幅度,只有一个数字表示统一调整,两个数字,上一个数字大型金融机构调整幅度,下一个数字为中小型金融机构调整幅度
利率,箭头前表示日期,箭头后表示调整幅度,只有一个数字表示统一调整,两个数字,上一个数字是一年期存款利率调整幅度,下一个数字为一年期贷款利率调整幅度
表示提高存款准备金率或加息,属抑制措施
降低存款准备金率或降息,属刺激措施
CPI:%
一年期存款利率:%
存款准备金率:9%
CPI:%
一年期存款利率:%
存款准备金率:%
CPI:%
一年期存款利率:%
存款准备金率:%/%
CPI:%
一年期存款利率:%
存款准备金率: %/%
CPI:%
一年期存款利率:3%
存款准备金率:%/16%
1. 货币政策:由适度宽松到稳健控制,可能再全面收紧
中国经济的“3·8线”:CPI以3%为上限,GDP以8%为下限。(后续可能提高CPI的容忍度为4%)
预计全年:
%左右
%左右
中国经济趋势:稳步复苏,GDP目标为8%,%左右
数据来源:WIND资讯
投资结构调整:由过去的增长工具向总量对冲和结构调整工具转变
出口缓慢复苏:外围经济复苏仍不稳定
消费稳定增长:消费结构升级、收入分配制度改革及城镇化进程加速
2007-2010年我国消费与投资发展情况
消费:稳定增长
影响今年内需消费的长期因素没有出现显著的改变
人口总量和结构的变化推动工资水平稳步上涨
经