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某商业城
定位、市场数据分析及经营方式策划案
目 录
某商业城 1
定位、市场数据分析及经营方式策划案 1
一、某商业城周边市场分析 1
（一）周边商铺行业分析 1
（二）周边购物商圈的覆盖 2
（三）行业竞争分析 3
（四）某商业城与其他商铺的优势对比 4
（五）某商业城周边交通、学校及小区的情况分析 10
（六）潜在客户背景资料 16
二、某商业城的市场定位 19
三、某商场城定位参考 20
（一）某商业城定位参考 20
（二）某商业城定位参考 23
（三）某商业城定位参考 32
四、某商业城的产品特点 33
五、联营与自营模式的对比分析 34
六、采用自营模式——某商业城需要考虑的问题 44
七、某商业城业态布局规划参考 45
（一）业态规划的目的 45
（二）业态规划的原则 45
（三）商业区域的划分（需根据商场周边各种数据分析后得出最终的准确结果） 46
（四）主要业态划分说明 49
（五）相关注意事项（未完成） 51
（六）业态控制和调整 52
八、商品陈列 52

一、某商业城周边市场分析
某商业城地处于金纺小区前身，金色阳光小区对面，临近渤海街与五一路交叉口，身处于
居住小区入口处，地理环境具备一定的优势，由于周边的小区多数为老城区，长年积累了许多老住户与社区商铺，如小型杂货店、小型生活商场、鞋店、化妆品、小吃店铺等等，周边多数的老住户对常去商铺买卖的依赖已经形成，对于他们而言可以说是十分便捷，更不需要到别处远的商场进行采购，这也是市场经营中很常见的一种现象。
我方对某商业城周边商铺及商圈进行了调研，并总结了以下的分析及意见。
（一）周边商铺行业分析
在某商业城金纺与金色阳光两小区之前，有近百家不同类型的市场及商铺，其中小型购物超市有10家以上，所经营的产品多数为：饮料、小食品、烟酒、生活用品（香皂、毛巾、牙刷等），其还包括了一家综合农贸封闭市场。
由于周边的商铺较多，但整体的布局比较分散，不论是从环境上、种类上、物品的品质上、还是在价格方面，都没有一个比较规范的经营模式，住户通常是需要在不同的店铺中做出比较。
（二）周边购物商圈的覆盖
以某商业城位置为圆点，方圆1公里范围内有近20家中小型百货商场，多数分布在不同所处小区内，且分流了部分客源，并造成了商场销售局限性，以致覆盖的范围缩小
。
其他购物商场的分布
（三）行业竞争分析
分析对手与顾客
竞争对手：缺少顾客忠诚度与商场邻近的小区肉菜市场、小型货仓商场，都可能成为其竞争对手。
（一）某商业城竞争对手分析
1、周边肉菜市场
属于以生鲜、果疏、冲调为主要经营内容的集贸市场，其主要特征有：
（1）价位很低，是低收入消费群体的首选卖场；
（2）肉菜类商品品类丰富。以摊位租赁为主要经营形式，较好地实现了肉菜类商品品类的丰满度和可挑选度；
（3）整体服务水平偏低。市场从业人员主要来自都市村庄及郊区的农民，文化水平和整体素质不高，服务意识淡薄；
（4）肉菜质量令人担忧，卫生标准难以达标。市场内出售的肉菜商品多为初级农产品，未经过任何清洗、杀菌处理，往往因泥土不净、农药残留而危及人体健康。
2、小型货仓商场小型货仓商场是以小百货、日常家居易耗品为主要经营内容的平价卖场，
其主要特征有：
（1）价格较低，适合中低消费群日常购买的需要；
（2）商品品类相对丰富，但往往因缺乏生鲜果蔬而难以提供一站式购足服务；
（3）品牌结构匮乏：小型货仓商场因标榜价低，其经营商品多为中型商品乃至不入流品牌；
（4）竞争手法低级，促销活动单一，缺乏文化底蕴，难以满足中高消费群追求卓越品位和高质量生活的消费需求。两者竞争对手受业态特征和经营观念的束缚。倘若小区内出现一家肉菜价为低、服务环境好的新卖场，消费者光顾原肉菜市场的频率定会减少，而只有新卖场里出现了新品牌、知名品牌，中高收入群的品位生活之梦方能实现。
（二）消费者：需求特征不同不同年龄、不同职业、不同收入水平的消费者，有着不同的购物习惯和消费需求。
1、高收入消费群的销售行为和心里特征：
（1）品牌偏好明显；
（2）购买数量较大，购买频次较少。高收入群体忙于工作而在生活上表现出极大地不规则性，除周末外，很少逛街购物；
（3）购物期望值较高。高收入住户受社会地位的影响，在购物时也期望商家能给与特殊的关照。
2、低收入消费群的消费行为及心里特征：
（1）注重价格；
（2）注重质量；下岗工人的消费习惯不同于农村消费者。他们都是都市里曾令人羡慕的工薪一族，即使他们为了节约而去购买肉菜市场里的低价肉菜，但他们仍具有较强的自我保护意识和